A COVID-válság után talpra álló szállodaipart megrázta az energiaár-robbanás, a szektor vállalkozásai korábban nem tapasztalt nehéz helyzetbe kerültek. Azonban akinek lehetősége van hosszú távon gondolkodni, az szinte bizonyosan jó kártyákat tart a kezében, ha most a szállodaiparba fektet, hiszen közép- és hosszú távon az utazás öröme és a turizmus mindent visz.
2022 novemberében négy hónapra bezárt Budapest és egyben az ország legnagyobb szállodája, a Keleti Pályaudvarra néző 499 szobás Danubius Hotel Hungaria. Előtte még augusztus végén jelentette be a 60 szobás nagyatádi Hotel Solar vezetősége, hogy novembertől öt hónapra bezárnak. E két kiragadott példából is jól látszik, hogy a COVID-válságból éppen csak lábra állt szálloda- és vendéglátóipart az energiaár-robbanás megtépázta, a szektor vállalkozásai korábban nem tapasztalt piaci helyzetben találták magukat.
2019 volt az utolsó „békeév” a magyar turizmus és a szállodaipar számára, ennek megfelelően egy sor nagyszabású fejlesztést jelentettek be, sőt, a beruházási kedv a járvány alatt sem hagyott alább számottevően. A pandémia első évében összesen kilenc szálloda nyílt meg 966 szobával, 2021-ben pedig újabb 16 hotelt adtak át, és a beruházási láz azóta is szinte töretlen.
A már folyamatban lévő befektetéseket nyilván nem lehet egyik pillanatról a másikra leállítani, és aki ebben az iparágban dolgozik, az tudja: a szezonalitás itt minden más szektornál erősebben jelentkezik, mint ahogy az is örökérvényű igazság, hogy a fogyasztók, vagyis a szállóvendégek sok esetben pillanatnyi impulzusok alapján döntenek arról, hogy hova utazzanak, vagy éppen hova ne.
Az alapok jók
A hazai szállodaipar már korántsem szenved annyira a szezonalitástól, mint mondjuk az 1990-es évek elején-derekán, amikor Nyugat-Európa „felfedezett” bennünket, és hirtelen elárasztották a pesti utcákat az angolok, németek és olaszok. Azóta finomodott a piaci struktúra, sikerült széthúzni a szezont, ami elengedhetetlen ahhoz, hogy ne csak néhány hónapig lehessen rentábilisan üzemeltetni a szállodákat.
A budapesti piacon a szeptember és az október a csúcsszezon, a városlátogató turisták ilyenkor rendre 90% feletti foglaltsággal örvendeztetik meg a szálláshelyek üzemeltetőit. Ám idén közbeszólt az, amit korábban mindenki elképzelhetetlennek gondolt: a szomszéd országban háború dúl. A ’90-es évek elején egyszer már átéltük ezt, a délszláv háború közvetlen hatása akkor az volt, hogy a Magyarországra érkező befektetők messzire elkerülték a déli határvidéket, és a Dunántúl telítődése után inkább keleti irányban – Nyíregyháza, Debrecen – kerestek alkalmas helyszínt a terveik megvalósítására.
Most hasonló történik az idegenforgalom terén, a félelemfaktor csúnyán belefirkált az utazási naplókba. Egy belvárosi, tematikus szállodát üzemeltető szakember szeptember-októberre vonatkozóan 70%-os foglalásról számolt be, amit akár jónak is lehetne nevezni, de elvileg ez a csúcsszezon. A hivatalos statisztikák szerint 2022 szeptemberében Budapesten a szállodák átlagos szobafoglaltsága 66% volt, ami 21,7 százalékponttal nagyobb volt a tavalyinál, de 18 százalékponttal kisebb a 2019 szeptemberinél. Vagyis még relatíve messze vagyunk a jó évnek számító 2019-es szint újbóli megközelítéséhez.
Az ok nem az energiaválság – a fizetővendég az árak és a szolgáltatások arányát nézi, számára érdektelen, hogy miként gazdálkodja ki a tulajdonos az energiaszámlát, illetve, hogy mi az épület energetikai besorolása –, hanem a háború. Idén ősszel fájóan hiányoztak a távol-keleti és az amerikai turisták. Az ő térképükön mi – a világ másik feléről vizsgálva – egy olyan országban élünk, amelynek közvetlen szomszédját rakétákkal lövik nap mint nap. Aki járt idén az osztrák vagy a cseh fővárosban, az tanúsíthatja: helyenként lépni sem lehetett a látogatóktól, a bécsi Operánál vagy a Károly-hídnál ugyanazt a zsúfoltságot láthatta. A három fővárost sokan egy túra keretében látogatják végig, de Budapest idén sokaknál kimaradt.
A befektetők optimisták
Budapesten 2020-ban kilenc szálloda nyílt meg 966 szobával; 2021-ben pedig már 16 szállodát adtak át, összesen 1969 szobával. Országos szinten is hasonló a helyzet: 2022 első kilenc hónapjában Magyarországon 14 új szálloda kezdett üzemelni. Befektetői szemmel érdemes kiemelni a REVPAR-t (Revenue per Available Rooms), vagyis az egy kiadható szobára jutó árbevételt. A szakmában előszeretettel használt mutató szerint 2022 márciusában a közép-kelet-európai régióban vizsgált öt ország közül a magyarországi szállodák mutatója volt a legmagasabb: 45,5 euró.
Ezzel magunk mögé utasítottuk Ausztriát (42,2 euró), Lengyelországot (41,4 euró), és bőven leszakadva követte ezt a hármast Szlovákia (35,4 euró), valamint Csehország, amelyik mindössze 30 eurót ért el. A statisztikát torzítja, hogy a felsorolt országokban különböző mértékben zártak be (ideiglenesen) szállodákat, ezzel csökkentve a piacon kiadható szobák számát. Ám a szegmensben továbbra is jelentős potenciál van, a lendület, ha nem is töretlenül, de folytatódik.
A 2022 után nyitó fővárosi szállodák némelyike új, izgalmas márkát képvisel. A Liberty irodaprojekt déli szárnyában például két hotelmárkát – Tribe és ibis – nyitnak egyszerre, ami Magyarországon teljesen új, ám valójában teljesen logikus koncepciót valósít meg. A megfizethető luxust újradefiniáló, extravagáns belsőépítészetéről ismert Tribe az Accor egyik leggyorsabban növekvő európai középkategóriájú lifestyle márkája, míg az ibis a középosztályt várja, egyszerű, de kulturált belső terekkel. A Tribe másik új képviselője a Kertész utcában található Tribe Budapest Centrál Hotel lesz, nyitása 2024-re várható.
A Marriott Internationalhez tartozó W Hotels üzemelteti az ötcsillagos W Budapest Hotelt az egykori Balettintézet épületében. A St. Regis a Klotild-palotában nyit luxusszállodát (korábban ezt az épületet Buddha-Bár hotelnek nevezték), szemben a szintén felsőkategóriás, valóban a nemzetközi elitet megcélzó Klotild Palace Hotellel. Az egykori Radetzky-laktanya helyén, a Bem téren Kimpton hotel nyílik. De említsük meg a Gellért Szállót is, ahol a felújítás után az ötcsillagos szintre törekednek.
A komplex képen több a világos tónus
2022 jól indult a szállodaipar számára, a Giro olasz kerékpáros körverseny magyarországi vendégszereplése a szektorban dolgozó szakértők szerint például telitalálat volt. A hosszú távú imidzsépítést szolgálta a tavaly újraindult és zajos sikert aratott Sziget Fesztivál is. Ugyanez vonatkozik a konferenciaturizmusra: a tavaly átadott, a Vadászati Világkiállítással debütált Expo épületkomplexum hatása hosszabb távon lesz érezhető és kifizetődő.
De akadtak rossz hírek is: 2022-ben nem segítették a szállodapiac magához térését az elszálló energiaárak, az infláció (bár euróban számolva ez nem feltétlenül tűnik fel) és a szomszédos háború sem. Budapesten sok idegenvezető panaszkodott a Lánchíd és a Citadella teljes lezárására, mivel így ideiglenesen két fő attrakció is elérhetetlenné vált.
A szállodatulajdonosok ezen nem tudnak segíteni, de azon igen, hogy felgyorsítsák a megújuló energiaforrásokra épülő korszerűsítéseiket. Sokan nyílászárócserékkel, hőszivattyú-beépítéssel, napelemek telepítésével kívánják megoldani a kialakult energiakrízist, illetve olyan költségcsökkentő praktikákra is számítani kell a hotelekben, mint például arra, hogy kevesebb vendég esetén szakaszos üzemeltetésre állítják át az egységeket.
A balatoni szállodákra jellemző szélsőséges szezonalitás miatt már korábban is „ráálltak” a konferenciaszervezésre, ez most még nagyobb hangsúlyt kap: egy 100 fősre tervezett konferenciatermet ugyanannyiba kerül 21 fokra fűteni telt ház esetén, mintha csak tízen lennének jelen. A karácsonyi és szilveszteri rendezvényeken is spóroltak: volt ugyan díszkivilágítás, ám ezúttal a hangulat megteremtésére helyezték a hangsúly, kevésbé a csillogásra.
Szálloda mint befektetés
Piaci forrásokra alapozott becslések szerint jelenleg Budapesten az eladók 5,5–6%-os éves hozamot kínálnak egy négy-, illetve ötcsillagos szálloda áruba bocsátásakor, de a befektetőjelöltek minimum 6–6,5%-ot kérnek. Vidéken az eladók 6–7%-kal értékesítenék ingatlanjaikat, a vevők viszont 8–9%-os hozamrátával akarnak üzletet kötni. Egyelőre kevés a tranzakció, mert a nehezebb időszakot átélő hotelek egyrészt a hitelmoratórium miatt átmenetileg fellélegezhettek, másrészt a belföldi turizmus fellendülőben van.
Azonban a szektorban dolgozók szerint nem igazán segítette a turizmus és a vendéglátás helyzetét, hogy eltörölték a SZÉP-kártyák felhasználhatóságának egyik korlátját. A „zsebek” átjárhatóak lettek, azaz a szálláshely alatt tartott pénzt már nem kell szállodára költeni. Így csökkent a korábbi „kényszer”, ami arra ösztönözte az ilyen juttatásban részesülő hazai munkavállalókat, hogy válasszanak belföldi szálláshelyet.
Konklúzió
Szállodára mindig szükség lesz, Magyarország turisztikai kínálata rendkívül sokat fejlődött az elmúlt néhány évtizedben, és éppúgy képes a hátizsákos, kispénzű fiatalok igényeit kielégíteni, mint a Michelin csillagos éttermeket és az ötcsillagos luxushoteleket preferáló, konferenciákra érkező vendégekét. A szektorban dolgozók állítása szerint Budapest látnivalóiért és a vidék egyedülálló csodáiért el kell és el is lehet kérni a méltányos összegeket.
A szállodaipar teljesítménye erősen hullámzik, ám jó hír, hogy a minőségi koncepcióknak és a jelentős összegű befektetéseknek köszönhetően már nem akarjuk fillérekért szórakoztatni a hozzánk érkezőket. Az járt jól, aki a „kövér” években folyamatosan fejlesztett: korszerűsítette a hotel energetikai berendezéseit, napelemeket tett a tetőre, nyílászárót cserélt, földszondákat fúrt le az új építésű épületek alá. Rajtunk múlik, hogy a világ egyik legjelentősebb profittermelő ágazatából mennyit tudunk Magyarországon megszerezni.
Fotó: Liberty
A cikk megjelent az Ingatlan Évkönyv legújabb, 2023-as kiadványában.
Szeptember 7-én a Balatonfüreden megrendezésre kerülő Real Estate Beach Conference rendezvényen a hazai ingatlanpiac legfontosabb kérdései kerülnek fókuszba.
