– A pandémia jelentős hatást gyakorolt a korábban megszokott ingatlanpiaci folyamatokra, eljárásokra. Ez hogyan hatott a property menedzsment tevékenységre, milyen kihívásokkal szembesültek a szakemberek?
– A pandémia egyaránt csapást mért a gazdaságra és azon belül az ingatlanpiac minden szegmensére, ám ez üzletáganként eltérő mértékű volt. Talán azt mondhatjuk, hogy a legnagyobb mértékben a kiskereskedelmi szektort érintette a vírus hatása. Az épületekbe kihelyezett PM szakemberek és a bérbeadással foglalkozó kollégák a legkülönfélébb reakciókkal találkoztak a bérlők részéről.
Mivel a bevásárlóközpontokat, irodákat, logisztikai létesítményeket nem kötelezték bezárásra, nagyon sok, a vírus terjedését akadályozó, vagy lassító intézkedést kellett bevezetnünk annak érdekében, hogy a bérlők munkavállalói biztonságban végezhessék feladataikat, annak ellenére, hogy az üzletek vásárlókat nem fogadhattak. Az ezzel járó megnövekedett költségek és a feladatok mennyisége nem adott teret az üzemeltetési és bérleti díjak csökkentésének, átmeneti elengedésének, ahogy ezt több bérlő igényelte volna.
A műszaki feltételek biztosítása (fertőtlenítés, légcsere átalakítása, soron kívüli szűrőcserék stb.) az üzemeltetés felelőssége volt és sok esetben konfliktushoz vezetett a bérlők és a bérbeadók között. A legtöbb esetben sikerült ezeket a tárgyalásokat pozitív irányba terelni, de sajnos sok esetben nem sikerült megállapodni.
– Az egyes eszközöket tekintve melyik szegmens hogyan reagált a kihívásokra? Mennyiben más egy pláza, egy logisztikai központ vagy éppen egy irodaház PM-megközelítése ezekben a hektikus időkben?
– A klasszikus értelemben vett kiskereskedelem egyértelműen és nem meglepően rosszul reagált a kihívásokra, viszont a helyzet egyik legnagyobb nyertesei azok az e-kereskedelemmel foglalkozó vállalatok, csomagküldő szolgáltatók és az online térben üzleti tevékenységet folytató kiskereskedelmi cégek lettek, akik már korábban függetlenek voltak a „fizikai érintkezéstől”, mivel az általános vásárlási kedv rövid távon nem csökkent.
Az irodaházak a lezárások teljes időszakában nyitva álltak a bérlők és dolgozóik előtt, a bejárást minden esetben vállalati szinten szabályozták. A javasolt műszaki beállítások és átalakítások elvégzése után az élet mehetett tovább, hol teljes gőzzel és a munkavállalók heti vagy még gyakoribb tesztelésével, hol csökkentett üzemmódban.
– Számos cég új szabályrendszert dolgozott ki az irodákban történő munkavégzésre, ebben a Cushman & Wakefield is élen járt. Mi az új protokoll lényege?
– Valóban, a vállalatunk kifejlesztette a 6 feet office koncepcióját, mely alapján a munkavállalók szigorú szabályok betartásával kisebb létszámban, de biztonságosan használhatták az irodáikat. De általánosságban is az üzemeltetők helyi kampányokat szerveztek a fertőzésveszély csökkentésére és a helyes magatartásra, ezzel is a védekezésre ösztönözve az irodaházak látogatóit. Egy-egy fertőzéses esetben elrendelték az alapos takarítást és fertőtlenítést a kérdéses irodákban és az épület közös területein egyaránt.
– Hogyan alakult a bérleti díjak felülvizsgálata az irodaházakban?
– Az általunk kezelt épületekben bérlői oldalról szinte egyáltalán, vagy csak alig érkezett a bérleti díjak csökkentése iránti igény. Egyes bérlők megfontolás tárgyává tették az otthoni munkavégzés létjogosultságát, de nem találkoztunk olyan esettel, ahol 100 százalékban, véglegesen áttértek volna erre a megoldásra. Egy-egy bérlő esetében előfordult a bérelt terület méretének csökkentése, melyet jórészt kompenzált a „social distancing” hatására megnövekedett területigény.
Természetesen ebben a szegmensben is megkülönböztetünk nyerteseket és veszteseket. Azon fejlesztések, melyek műszaki felkészültsége könnyen alkalmazkodott a szükséges változtatásokhoz, mint például a légcserével kapcsolatos szabályozások betartása, előnybe kerültek azon épületekhez képest, melyek műszaki kialakítása, felkészültsége, általános jellemzői nem érték el az elvárt szintet.
– Ha már a nyerteseknél tartunk, kik tudtak profitálni a sajnálatos pandémia okán megindult változásokból?
– Az utóbbi két év egyértelmű nyertese a raktározás/logisztika szektor. Az e- kereskedelem jelentős térnyerése, a csomagküldő szolgáltatások fejlődése egy régen látott fellendülést eredményezett az üzletágban. A szektorra jellemző robotizáltság, az alacsony élőerő megakadályozta a fertőzéses gócpontok kialakulását. A fogyasztók bizalma a szegmens irányába töretlen, sőt, egyre növekvő. Ezekre a tényekre a befektetők, valamint a hazai és a külföldi fejlesztők egyaránt reagáltak.
| A Cushman & Wakefield részéről a PM panelbeszélgetésen Pados Gergely ügyvezető igazgatót előadóként köszönthetjük a Real Estate Beach Conference rendezvényen az Ingatlan Regatta nulladik napján szeptember 9-én. Jegyvásárlás a realestateconference.hu oldalon. |
