Az ingatlanpiac egyes szegmenseiben lassú javulás várható, miközben az ESG szempontok egyre hangsúlyosabbak – derül ki a DLA Piper Hungary Real Estate Intelligence Report 2024 kiadványából. Borbély Gábor, partner, a DLA Piper Hungary finanszírozási és ingatlanjogi csoportvezetője és Balogh Tamás a DLA Piper Hungary vezető ügyvédje, Real Estate Service Stream Leader egy sajtóbeszélgetésen ismertették a legfontosabb trendeket. A szállodaipar vette át a domináns szerepet, a korábban csúcsra járó irodapiac erősen konszolidációs pályára lépett, míg a logisztikán csökken a keresleti nyomás.
A szállodaipar az ingatlanfejlesztések nyertese
Az elmúlt évben az irodafejlesztések a korábbi évekhez képest kevésbé voltak jelentősek, a fejlesztők főként a már megkezdett és folyamatban lévő fejlesztéseket, illetve a „built-to-suit” projekteket fejezték be. Bár az üres ingatlanok aránya továbbra is magas és a gazdasági bizonytalanságok sem támogatják a beruházások jelentős fellendülését, ennek ellenére egyes szakértők szerint 2024-ben lassú javulás várható.
Idén az elmúlt évek kiemelkedő felfutása után a logisztikai fejlesztések is stabilizálódnak. Tavaly az ázsiai országokból jelentős beruházási volumen érkezett, ennek eredményeként a beruházók kétharmada EU-n kívüli székhellyel rendelkezett a DLA Piper Hungary által kezelt ügyek tekintetében.
Ezzel ellentétben a kiskereskedelmi piacon az ingatlanügyletek túlnyomó többségét hazai beruházók bonyolították le. A várakozások szerint 2024-ben a vásárlók növekvő jövedelme és az inflációs nyomás csökkenése a kiskereskedelmi ágazat látogatottságának és forgalmának javulását eredményezheti, ami hozzájárulhat egy lassú, de folyamatos fellendüléshez.
A szállodai szegmens az egyetlen, ahol a fejlődési trendekben 2023 és 2024 folyamán nem csak stabilitás, hanem egyértelmű növekedés tapasztalható, amely tendencia várhatóan tovább folytatódik.
Ingatlanhasznosítás: bérlői igények térnyerése az irodapiacon
A DLA Piper Hungary részvételével megkötött, az irodák hasznosítására irányuló tranzakciók mintegy 70%-a meglévő bérleti szerződések meghosszabbítására irányult, amelyek keretében számos bérlő a terület csökkentését is kérte. Ez összhangban áll azzal a trenddel, hogy nő a bérlők igénye a nagyobb rugalmasságot biztosító bérleti szerződések iránt. Jellemző továbbá, hogy a bérlők által támasztott fenntarthatósági és energiahatékonysági követelmények a fejlesztés és a használat során is egyre hangsúlyosabbá válnak.
„A korábban a bérbeadók által dominált piacon ma már a bérlők jóval előnyösebb pozícióval rendelkeznek a szerződések tárgyalása során a múltban megszokotthoz képest” – mondta Balogh Tamás, vezető ügyvéd, a DLA Piper Hungary Real Estate Service Stream Leader-e.
Az ipari- és logisztikai piacon a 2023-as megújítások és előbérleti szerződések dominanciáját követően mérséklődik a nyomás. A fejlesztők 2024-től a piac stabilizálódására és az új bérbeadható területek iránti mérsékeltebb igényekre számítanak, amely során a kereslet elsődleges mozgatói a feldolgozóipari és a zöld átálláshoz kapcsolódó gyártók lehetnek.
Az integrált logisztikai parkok fejlesztése ugyanakkor különösen előnyös lehetőséget nyújthat a beruházók számára: segíti a változó igényekhez és bérlőtípusokhoz való minél könnyebb alkalmazkodást, továbbá a fejlesztések tényleges és jövőbeli kereslethez igazítását.
A bevásárlóközpontok várhatóan növekvő pályára álló forgalma növeli a kiskereskedelmi helyiségek iránti keresletet, amely a bérleti díjak fokozatos emelkedéséhez vezet. E tendencia kihasználása érdekében a kereskedők elsődlegesen a több vásárlót vonzó kiemelt helyszínekre összpontosítanak.
„A szállodák tekintetében egy pozitív trend látható, kihasználtságuk folyamatosan nő. A turisztikai ágazat fellendülésének és az országszerte megrendezésre kerülő rendezvényeknek köszönhetően a növekedési tendencia várhatóan 2024-ben is folytatódik” – emelte ki Balogh Tamás.
Finanszírozási trendek
A külső finanszírozás általánosan elérhető és versenyképes maradt, ezzel együtt a hagyományos kereskedelmi bankok megőrizték az ingatlanfinanszírozás elsődleges forrásaként betöltött pozíciójukat az alternatív finanszírozókkal szemben. Összességében a tavalyi év biztosan nem az új fejlesztések és az ingatlantranzakciók éve volt, a kereskedelmi ingatlanok projekthiteleinek volumenében az irodaházak leginkább a visszaesést mutató típusok közé tartoznak jelenleg, ugyanakkor a logisztikai ingatlanokat is elérte némi óvatosság. A 2023-as fejlesztési és hasznosítási trendek igazi nyertese a szállodapiac, amelyhez kapcsolódóan a növekedési tendencia várhatóan tovább folytatódik.
„A finanszírozók nagyban követik a szektorbeli folyamatokat és az eszköztípus preferenciákat. A kereskedelmi ingatlanfinanszírozás fundamentumai adottak maradtak, továbbra is fókuszban az egészéges cash-flow, ugyanakkor a finanszírozók is igyekeznek rugalmasságot tanúsítani ott, ahol a szegmens trendjei, illetve bérlői és fejlesztői elvárásai meginkább igénylik, a finanszírozási költségek alakulása kritikus tényező lesz az elkövetkezendő hónapokban” – foglalta össze Borbély Gábor, partner, a DLA Piper Hungary finanszírozási és ingatlanjogi csoportvezetője.
Előtérben az ESG szempontok az ingatlanpiacon
Az ESG szempontok egyre hangsúlyosabbak az ingatlanpiac minden szektorában és befolyásolják a döntéseket az eszközök teljes életciklusa alatt. Továbbá jelentős változást idéznek elő a szektorban az EU ambiciózus célkitűzései: a 2024 áprilisában elfogadott, az épületek energiateljesítményéről szóló irányelv 2030-ig kibocsátásmentes épületeket, 2050-ig pedig az EU épületállományának teljes átalakítását írja elő.
Ugyanakkor az ambiciózus célok elérésének érdekében több mint 100 milliárd eurós uniós forrás segíti a tagállamokat 2023 és 2030 között a felújításra irányuló törekvések támogatására. Ezenkívül az európai zöld megállapodás keretében létrehozott új Szociális Klímaalap 86,7 milliárd eurót fog mozgósítani a 2026-2032 közötti időszakban. Ezek eredményeképpen az energiahatékonyság növelését célzó fejlesztési és felújítási projektek megugrása várható.
A megújuló energia ingatlanjogi vetületei
A megújuló energiaforrások piacán az elmúlt években jelentős növekedés volt tapasztalható, a piacot a napelemparkok dominanciája jellemezte. A közcélú hálózati infrastruktúra kapacitásainak szűkössége miatt a hálózati csatlakozási idő azonban 7-10 évig is tarthat. A tetőre szerelt napelemes rendszerek térnyerését az építményi jog 2023. júniusi bevezetése is elősegíti.
Ez az új jogi eszköz nagyobb biztonságot nyújt a harmadik felek tulajdonában lévő épületekben történő beruházások számára, mivel az építményi jogokat be lehet jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba, és azt át lehet ruházni vagy meg lehet terhelni. Ugyanakkor kihívások merülnek fel az építményi jogok létrehozásával kapcsolatban, különösen a mezőgazdasági ingatlanok esetében, amelyeken az esetek többségében a napelemparkok létesítésére sor kerül.
A jövőben a szélerőműparkok létesítésére vonatkozó korlátozás szabályozási keretének év végi változása és a kiegészítő jelleg miatt a szélerőműparkok iránti fokozott érdeklődés várható.
Fotó: Getty Images
