Miért tekintik a szakemberek veszélyesnek a recessziót, miért örül mindenki a GDP növekedésének, és hogyan függ ez össze az ingatlanokkal? Ha pedig ismét beköszönt a konjunktúra, akkor majd jobb lesz?
Boldog békeidők
A témáról számtalan kötetet írtak, több Nobel-díjat is kiosztottak már, mi most csak a legfontosabb összefüggések feltárására vállalkozunk. A konjunktúra – kissé leegyszerűsítve – fellendülést jelent: legalább két, egymást követő negyedéven keresztül nő a bruttó hazai össztermék, azaz a GDP, szerencsés esetben bővül a foglalkoztatottság, alacsonyak a kamatok és az infláció, növekszik a vállalatok megrendelésállománya, csökken az államadósság, így végső soron mindenki boldog.
De ez nem tart örökké, még akkor sem, ha ez az időszak hosszú évekig érvényesül látható eredménnyel, így növekvő életszínvonalat, sok-sok építkezést, gyarapodó és növekvő városokat, hosszabb élettartamot, a politikusoknak pedig újraválasztást jelent. Ilyen boldog időszak volt a Kiegyezés utáni Monarchia, amikor a nagypolitikai alku gazdasági stabilitást teremtett; komoly beruházások indultak a magánszektor és az állam kezdeményezésére. A Budapestre látogató turistáknak a mai napig azt mutogatjuk, amit eleink akkor építettek.
A boldog békeidőknek az első világháború, míg az elmúlt időszak magyar konjunktúrájának a Covid, az orosz–ukrán háború, az infláció és az EU-források körüli viták együttesen okozták a végét. De a ciklikusság a gazdasági élet velejárója, minden hegymenet egy csúcson ér véget, hogy aztán lefelé induljunk a gödör aljáig, ahonnan a tanulságokat leszűrve ismét felfelé haladhatunk.
Aztán jön a fekete leves
A legfontosabb esszencia talán az anticiklikus gazdaságpolitika (lenne). Lényege, hogy amikor a magángazdaság szereplőinek tevékenysége miatt – megtámogatva a kedvező világgazdasági háttérrel – „magától” is erős a gazdaság, az állam spórol, azaz visszafogja a saját beruházásait, megpróbálja féken tartani az inflációt, a növekvő állami adóbevételeknek köszönhetően kihasználja a költségvetésbe befolyó bevételeket, és csökkenti – például idő előtti adósságtörlesztéssel – az államadósságot, felkészülve a későbbi, óhatatlanul is bekövetkező szűk esztendőkre. (Ha már itt tartunk: a Biblia is említi a hét szűk és hét bő esztendő teóriáját, ami a gazdaság ciklikus jellege lényegre törő leírásának is tekinthető.)
Majd jön a fekete leves, lejtmenetbe kapcsol a gazdaság, „kifullad” a lendület. Ennek oka lehet például, hogy felmegy az olaj ára, beszűkülnek a külpiaci lehetőségek, vagy a piac egyszerűen megtelik a konjunktúrát eredményező termékekkel; és még számtalan tényezőt említhetünk. Ilyenkor következhetne az állam fokozottabb szerepvállalása, hiszen beruházások indításával – pl. infrastruktúra-fejlesztés, kórház- és iskolabővítések stb. – segíthet mozgásban tartani a gazdaságot, egyebek mellett a GDP tekintélyes részét szállító építőipart. Ezekhez mind közpénz, vagyis adóbevétel, de legalábbis EU-s forrás kell, így a jól ütemezett programoknak köszönhetően lassítható a fékezés, kitolható a konjunktúra.
Az elmúlt néhány év hazai gazdaságpolitikája azért nem tudta ezt a modellt követni, mert az EU-s pénzek felhasználhatósága időhöz volt kötött, jelentős összegeket kellett (lehetett) célzottan, értsd például infrastruktúra-fejlesztésre költeni, és mindezzel párhuzamosan a privátszféra is lendületben volt. A következmények mindenki számára ismertek: az út- és stadionépítések elszívták a munkaerőt és az építőanyagot például az irodaházak fejlesztői elől, nagyon megdrágultak egyes alapanyagok, ami jelentős aránytalanságokat eredményezett.
Sokáig mégis működött a dolog, az üresedési ráta a budapesti irodapiacon rekordalacsony szintre zuhant, emelkedtek a bérek, híztak a profitok, repkedtek a bónuszok. Mindez egy újabb példa arra, hogy az élet miként mutat fricskát a tankönyvi szabályoknak – legalábbis egy ideig.
Összességében, „normális” gazdasági környezetben a ciklusok teljesen szabályszerűek, a fellendülést követi a csúcs, amit lejtmenet, visszaesés követ. A recesszió (az angolszász irodalomban depresszió) a mélypont – nevezhetjük gazdasági válságnak is, különösen, ha sokáig tart –, majd következik a kilábalás, a felfutási szakasz újra növekvő kereslet mellett.
Ráadásul a különböző iparágak egymástól függetlenül eltérő gazdasági fázisokon mennek keresztül. Ezek a nemzetgazdaság egészére hatnak, és a bruttó hazai termék (GDP) keretein belül értelmezhetők. Az egyes szektorok összgazdaságon belüli súlya alapján dől el, hogy recesszióba csúszunk, vagy kitart a konjunktúra.
A leghíresebb gödör
A gazdaság saját erejében, annak önjáró jellegében hívők a recesszióért szívesen teszik felelőssé az államot. Kedvencük az 1929–33-as nagy gazdasági világválság, amikor több millió ember lett földönfutó, és eladhatatlan kávéval fűtötték a gőzmozdonyokat. A pénzügyi megközelítés szerint pedig a pénzmennyiség növelése és csökkentése okozza a gazdasági fellendüléseket és a recessziókat.
Ez utóbbit jól példázza, hogy még a válság előtt az amerikai jegybank szerepét betöltő FED 1929. augusztus 9-én megkezdte a friss pénzek visszatartását a kamatráta emelése révén, amit néhány nappal később a Bank of England is megtett, valamint ezzel párhuzamosan elkezdte az állampapírok értékesítését, amely miatt szintén csökkent a gazdaságban lévő pénz mennyisége.
Az új hitelek visszatartása, valamint a meglévők visszahívása a spekulánsokat is érintette, így nem sokkal ezután, szeptember 19-én a részvénytőzsde elérte csúcspontját, majd esni kezdett, míg végül október 24-én összeomlott. A FED végül 1929 és 1933 között 33%-kal csökkentette a nemzet pénzkészletét. A többi már történelem.
A válságra különféle válaszok születtek: az amerikaiak elindították a New Dealt, egy gigantikus állami beruházási programot, egyebek mellett megteremtve az USA autópálya-hálózatának gerincét, kirántva ezzel az országot a gödörből. Közgazdasági körökben többé-kevésbé konszenzus van a tekintetben, hogy elsősorban a FED okozta a Nagy Gazdasági Világválságot, és erről a Nobel-díjas közgazdász, Milton Friedman egy amerikai közszolgálati rádióban készített interjúban is beszámolt 1996-ban. Ezt 2002-ben, Milton Friedman 90. születésnapján a FED volt elnöke, Ben Bernanke is beismerte.
A gazdasági ciklusok különbségei
A közgazdaságtan háromféle gazdasági ciklust különböztet meg: léteznek néhány hónapig tartó szezonális ciklusok (például télen az építőipar az időjárás miatt), ám a gazdasági ingadozások jellemzően több évig tartanak. Ezek a kereslet és a kínálat közötti egyensúlyhiányból erednek, de léteznek ennél hosszabb ciklusok is. A legismertebb a Kondratyjev- (gyakran Kondratyev-) ciklus, amely a „szokásos”, 10–15 éves gazdasági ciklusokon kívül egy hosszabb, 40–80 éves periódus létezését állítja, és amelynek oka a világgazdaságot alakító nagy találmányok elterjedése, illetve a gazdaság átállása az új iparágakra.
Ezen elmélet szerint az első ciklus a gőzgép széles körű elterjedéséhez kapcsolódik 1770 és 1830 között, a második ciklus a nagyszabású vasútépítések kora volt 1830 és 1870 között, amelyet a harmadik szakasz követett az elektromossághoz és a nehéziparhoz köthető korszakban, az 1870-es évektől kezdődően az 1900-as évek kezdetéig. Ezt az olaj és az autógyártás kora – illetve ezek dominanciája – követte a negyedik ciklusban, egészen az 1973-as első olajárrobbanásig. Az ötödik ciklus már kifinomultabb, az informatika, a lézertechnika időszaka volt, és nagyjából a 2008-as válságig tartott.
A kilábalás utáni időszak ma is tart robotizációval, digitalizációval, néhány éve a mesterséges intelligenciával és például az űrtechnológiákkal. Mindig a trenddiktáló országokban, illetve iparágakban keletkezik a legnagyobb profit, ők a trendszetterek. A hagyományos iparágak sem tűnnek el teljesen, de már nem ezek hozzák a nagy pénzt. Az autógyártásban sem a vas – nevezhetjük hardvernek is – biztosítja a profitot, hanem ahogy a járművek egyre okosabbak lesznek, a szoftver.
Az ingatlanpiac azért sajátos terület, mert olyan még nem volt, hogy az ingatlan – 10 éves távlatokban számolva – ne lett volna biztos befektetés, de a brick and mortar – alias tégla és malter – már nem elég az üdvösséghez. Okos épület kell high-tech épületgépészettel, alacsony rezsivel, fenntartható megoldásokkal, rugalmasan alakítható belső terekkel, nem beszélve az ott dolgozókat kényeztető ergonómiáról.
A varázsszó a fenntarthatóság
A fenntarthatóság veszély és lehetőség is egyben. Akinek ilyen épülete van, az magasabb kihasználtsági rátára és bérleti díjakra számíthat, akinek nincs, az lemarad. Különösen igaz ez, amikor a gazdaság leszállóágban van: míg korábban a bérlőjelöltek egymásra licitálva vittek el egymás orra elől komplett irodaházszinteket, ma háromszor is meggondolják, hogy aláírjanak-e egy ötéves szerződést.
Mindez jól látszik a budapesti számokon: amíg a fentieknek megfelelő kvalitású házak üzemeltetői nem panaszkodnak, addig a B-kategóriába lecsúszó, egykor szebb napokat látott, mára azonban mindenféle értelemben megkopott épületek szenvednek. De itt jön a képbe az ingatlanbefektetés semmilyen más szakmára nem érvényes hármas alapigazsága: lokáció, lokáció és ismét csak lokáció. Akinek van egy metró közeli, alapjaiban – ez most szó szerint értendő – jól megépített háza, az felkészülhet a jövőre. Sok ilyen történetet láttunk pl. a Váci úton.
André Kostolany, a XX. század egyik legjelentősebb tőzsdei spekulánsa annak köszönhette vagyonát, hogy volt bátorsága a közvélekedéssel szemben lépni: kitört a pánik, estek az árak, mindenki szabadulni akart a papíroktól? Nos, ő csendben bevásárolt. Az árak egyre feljebb mentek, már a háziasszonyok is a tőzsdére vitték a pénzüket, hiszen ott mindenki csak nyerhetett. Kostolany ilyenkor sürgősen kiszállt (lásd a Több mint pénz és mohó vágy című könyvét).
De hol van a párhuzam az ingatlanpiaccal? Akinek van tőkéje, türelme és érzéke hozzá, az akkor kezdjen el vásárolni, amikor az első remegő kezű ingatlanbefektetők elbizonytalanodnak. Ha – remélhetőleg néhány éven belül – ismét elkezd növekedni az irodaterületek iránti igény, az akkor piacon lévő szereplők begyűjthetik a befektetéseik után járó profitot, némi bónusszal megfejelve. De ehhez ma kell lépni.
Akár van konjunktúra, akár nincs
A gazdasági ciklusok kikerülhetetlenek, de a pontos kimenetelükre fokozottan érvényes, amit Woody Allen mondott egyszer: jósolni nehéz, különösen, ami a jövőt illeti. Ha visszatekintünk az elmúlt néhány év váratlan, de a konjunktúrát jelentős mértékben befolyásoló tényezőire, melyiket lehetett előre látni: a Covidot vagy a szomszédban zajló háborút? Utólag mindenki okos, de a Nostradamus-kategóriát most tegyük félre.
Ami biztosnak látszik: megtört a liberálisnak hívott, az állam szerepét minimalizálni igyekvő, Margaret Theacher egykori brit miniszterelnök és néhai Ronald Reagan amerikai elnök nevéhez köthető trend. (Az ideológiai zűrzavart jelzi, hogy mindketten büszke konzervatívnak vallották magukat.) Ma az államok merészen, sokszor és igazán „kreatív” módon avatkoznak be a gazdasági életbe, nem egy esetben ad hoc módon.
A felgyorsult technológiai fejlődés, Kína felemelkedése, az AI-korszak eljövetele, az olaj évszázadának elmúlása – és még lehetne sorolni a főbb trendeket – ellenére a gazdasági ciklusok görbéje, a négy fő szakasz váltakozása örökérvényű igazságnak bizonyul. Az ingatlannal foglalkozó szakemberek dolga most még inkább az, hogy befogják a szelet, meglovagolják a hullámokat, és kitalálják, hogy milyen szállodában akarunk pihenni 10 év múlva, milyen irodában akarunk dolgozni és miként fogunk lakni.
Fotók: Getty Images. A cikk megjelent az Ingatlan Évkönyv 2023/2024 kiadványban – Kiadó: Az Év Irodája Kft., ingatlan.com csoport
