Ahogy elhagyjuk a nagyvárosok agglomerációit egy-egy autópályán, hatalmas dobozépületek tűnnek fel az út mentén – az ellátási lánc kihagyhatatlan elemét adó logisztikai parkok. Valószínűleg nem a fenntarthatóság bástyáiként gondolunk ezekre az épületekre, pedig az elmúlt években alapvető változások álltak be e téren. A hazai piac három meghatározó szereplője egyaránt BREEAM-minősített csarnokokat kínál a bérlőinek, nagy mennyiségben használ napelemet és hőszivattyút, és figyel a parkban dolgozók jóllétére is. De érdemes még szélesebbre tárni az ipari kapukat, hogy lássuk az egyedi megoldásokat is!
Nem ma kezdődött
A fenntarthatóság gondolata hosszú ideje jelen van a logisztikai parkok üzemeltetőinél, sok esetben a cég tulajdonosi körének elkötelezettségéből kiindulva, ám vízválasztónak számít, hogy immár mindezt konkrét mérésekkel is alá tudják támasztani. Így 2021-ben bizonyíthatóan karbonsemleges lett a CTP Hungary country. A cég tavaly nyolc magyarországi épületére telepített napelemeket, hamarosan pedig gyakorlatilag minden erre alkalmas felületet lefednek majd a panelek.
Ezenkívül itthon a hálózatról is kizárólag zöld energiát vásárol. A szabályozás által előírtnál masszívabb hőszigetelést tesznek a házakra, így azok jóval kevesebb energiát fogyasztanak, miközben a bérlőknek is kevesebbet kell fizetniük ezáltal. Az új épületeknél a korábban használt hőlégbefúvós gázfűtést mindenhol hőszivattyúra cserélték, így minden új épületben ezt a gázhoz képest akár 30%-os energiamegtakarítást eredményező fűtési rendszert telepítik, amely nemcsak fűteni, de hűteni is tudja immár az épületeket.
BREEAM, WELL és a többiek
A CTP teljes portfóliója BREEAM excellent épületminősítéssel rendelkezik In-Use kategóriában, ugyanezt a rendszert használja a HelloParks és a Prologis is. A HelloParks viszonylag új szereplő a piacon: 2020 végén indult, az első, maglódi megaparkját 2021 tavaszán kezdték építeni rendkívül gyors tempóban, így ősszel már be is költöztek az első bérlők. Ezenkívül további két parkja épül Budapest vonzáskörzetében, mindkettőt a BREEAM New Construction kategóriában minősítik majd. A követelményrendszer itt tehát már a koncepciótervezéstől a szerves részét képezi a fejlesztéseknek a megépítésen át egészen az üzemeltetésig. Az excellent szint elérését célozzák minden épület esetében, amit Magyarországon először a maglódi park első átadott épületének tervezési fázisa meg is kapott.
„Egy környezettudatos tanúsítási rendszer olyan objektív, nemzetközi viszonylatban is értelmezhető visszajelzést ad, amely alapján a belső elvárásainknak és a bérlői szempontoknak is meg tudunk felelni ezen a területen – magyarázza Németh László, a HelloParks fenntarthatósági vezetője. – A BREEAM egy többgenerációs rendszer, mindig aktuális újításokat megfogalmazva emeli a környezettudatosság szintjét a fejlesztőknél, de a projekt egyéb résztvevőinél is.”
A napelem, hőszivattyú, BREEAM-minősítés trió mindegyike megvan a Prologisnál is, amely azonban más régiókban LEED- és WELL-minősítést is alkalmaz. Emellett a cég kidolgozott egy új, a logisztikai ingatlanok tanúsítására szolgáló szabványt az International WELL Building Institute-tal együttműködve; a világ első, WELL Certified Gold minősítésű ipari parkja a vállalat hollandiai DC5 logisztikai projektje lett.
Míg a legtöbb tanúsítvány (BREEAM, LEED, DGNB) az épületre, az anyagokra, a folyamatokra helyezi a hangsúlyt, addig a WELL elsősorban az élhető és fenntartható belső terekre, a testi és lelki egészséget biztosító munkakörnyezetre. A WELL hét kategóriában méri az épület teljesítményét: levegő, víz, egészséges táplálkozás, fény, fitnesz, kényelem és mentális állapot. Ez a minősítés tehát kiegészíti a fenntarthatóságközpontú zöldépület-minősítő rendszereket.
Kicsit mintha az irodapiaci trendeket követnék az ipari csarnokok, nincs ez másképp a dolgozói jólléttel sem. A WELL-minősítés a HelloParksnál is fontos, a fejlesztéseik során kiemelt szempont az élhető, emberközpontú és felhasználóbarát környezet kialakítása. A logisztikai épületeik között kerékpáros infrastruktúra és busztranszfer is rendelkezésre áll majd, lehetőség lesz elektromos autók töltésére, a parkon belüli közlekedést is elektromos autók oldják majd meg minden megaparkjában.
A logisztikai épületek között elhelyezkedő Park Centert és a kisebb irodaépületeket a WELL Standard Mind és Community kritériumoknak megfelelően megvalósított fejlesztések segítik élettel megtölteni. A bérlők munkavállalóinak igényeit is szem előtt tartja a beruházó, így a kikapcsolódást segítő szabadidős és közösségi szolgáltatásokkal is ellátja az élhető, emberközpontú megaparkot. Ez a megoldás egyben hozzájárul a területen működő vállalatok munkaerő-toborzó és -megtartó tevékenységéhez is.
Erdőültetés, LED-program
Néhol a környezettudatos megoldások átfedésben vannak a jóllét biztosításával. Például az új csarnokokba a korábbiaknál több természetes fény jut, ami az energiafelhasználásra és a közérzetre egyaránt jó hatással van. Hasonló a hőszivattyú szerepe is: egyfelől kevesebbet fogyaszt, másfelől nyáron hűteni is lehet vele, ami az egyre gyakoribb és hosszabb hőhullámok mellett egyáltalán nem mellékes szempont. Ugyancsak jellemző mindhárom cégnél az esővíz újrahasznosítása, a vízkímélő rendszerek kiépítése vagy a felelős hulladékgazdálkodás, ami szintén tényező wellbeing-fronton is.
Léteznek azonban egyéb figyelemre méltó egyedi megoldások is. A CTP ambiciózus célt tűzött ki maga elé: a cég teljes történetére vonatkoztatott karbonsemlegességet, amihez kulcsfontosságú az erdőrekultiváció. 2023 végére 10 millió m2-nyi raktárcsarnok a cél, és pontosan ugyanennyi a cég által telepített vagy rekultivált erdő. A folyamat első lépése egy 100 hektáros erdő rekultiválása volt a csehországi Mlada Boleslav mellett még 2019-ben: a korábban károsodott területet szakértők segítségével állították helyre, és ügyelnek a fenntartására, szem előtt tartva a biodiverzitást is. „Ha tehát 2023 után épül valahol egy 20 ezer m2 csarnok, akkor telepítenenk hozzá legalább ugyanennyi erdőt is.
A HelloParks régiós szinten is egyedülálló megoldása egy fejlesztési fázisban lévő applikáció, amivel a bérlők maguk kezelhetik a fűtési, világítási rendszereiket, ezzel is elősegítve bérleményük fenntarthatóbb működésének támogatását. Az applikáció az üzemeltetés által kezelt BMS (Building Management System) telefonra átalakított verziója, amivel az irányítás egy részének lehetőségét a HelloParks kiadja a bérlőinek. Irányíthatják (vagy automatizálhatják) a világítást, a fűtést, a légleszorítókat, le tudják olvasni az egyes fogyasztók fogyasztását, illetve az aktuális mérőállásaikat, emellett naplózásokat és riportokat tudnak lekérdezni. A személyre szabott bérlői élmény mellett az alkalmazás célja a rugalmasabb, fenntarthatóbb, igény szerinti – akár távolról is kezelhető – üzemeltetési lehetőség.
A Prologis egyedi kezdeményezése az Essentials LED program. A vállalat jóval a piaci ár alatt képes biztosítani a partnerei számára beépített, mozgás- és napfényérzékelőkkel felszerelt, kiváló minőségű, intelligens világítótesteket, márpedig „az intelligens LED-világítás jelentős energiamegtakarítást biztosít, alacsonyabb karbantartási költségekkel jár, és a munkavállalók testi és lelki egészsége is bizonyíthatóan javul a hagyományos világítótestek használatához képest” – magyarázza Szabó Zsolt fejlesztési és kivitelezési menedzser. A cég becslése szerint az új LED-világítás hatékonysága 60–80%-kal haladja meg a hagyományos világítórendszerekét, emellett a beépített mozgás- és napfényérzékelők révén kizárólag szükség esetén kapcsolnak be, illetve a fényük a beérkező természetes fénynek megfelelően elhalványul.
Járulékos előnyök
A beszállítói kapcsolatok olykor meglepő előnyökkel járnak. A CTP például különutas megoldásokkal állt elő a wellbeing kérdésnél. Egyrészt immár öt éve működtet klubházakat – éppen Biatorbágyon is épül egy, az egyik használaton kívüli iroda fejépületben –, ahol a parkban dolgozók meleg ételhez jutnak, kávézhatnak, netezhetnek, orvosi ellátást is kaphatnak, plusz van egy nagyobb tér, amit közösségi eseményekre is használhatnak.
A bukaresti klubházat például nemcsak az ott bérlő cégek dolgozói, hanem többek közt a helyi lakók, rendőrök és postások is lelkesen látogatják, ami igazolja a kezdeti elképzelést: nem elsősorban látványos megoldásokra törekszenek, hanem olyanokra, amiket valóban használnak a dolgozók – és akár a környékbeliek is. Új bérleti megállapodásuknak köszönhetően nyár óta minden Teqball-asztalt náluk gyártanak, és várhatóan ezekből néhányat használhatnak majd a dolgozók is a parkban.
Adódik a felvetés, miszerint a koronavírus-járvány rávilágított az ellátási láncok sérülékenységére, ami új lendületet adott a logisztikai parkoknak. Kiderült, hogy nem lehet – illetve óriási kockázattal jár – mindent Ázsiában gyártani, majd onnan teríteni szét az egész világra, ezért további regionális elosztóközpontok kezdtek kiépülni. Ezt a lehetőséget látta meg a HelloParks is, amely szerint „az e-kereskedelem gyors fejlődése, a termelési kapacitások visszatelepítése új trendet indított el, a régiós EU-központok kialakulását”, ezért a hatékony, fenntartható logisztikai parkok Magyarország régiós versenyképességét is növelik.
Mindennek áttételesen környezetvédelmi hatása is lehet, amennyiben érvényesülhet a klasszikus tétel: a nyersanyagokat a kitermelési helyükhöz minél közelebb feldolgozni és felhasználni. Ha járulékosan is, de a folyamatban immár egyértelműen jelen van a fenntarthatósági mozzanat, az ipari parkok tehát nemcsak alkalmazkodnak a változáshoz, de a maguk területén élére is állnak a trendeknek.
A cikk az Ingatlan Évkönyv legújabb kiadásában olvasható és elérhető itt.
Fotó: Helloparks
