Ez történt a magyar ingatlanpiacon 15 év alatt! Hullámhegyek és hullámvölgyek szorításában

Kereskedelmi 2022-05-17

Az Ingatlan Évkönyv tizenöt éves múltra tekint vissza, és ez adta az apropóját, hogy az elmúlt másfél évtized magyar ingatlanpiacáról is megemlékezzünk. Mindenesetre fordulatokban nem volt hiány, hiszen a hazai szektor két virágzó periódusa közben egy világválság is betoppant az életünkbe, miközben most a pandémia alakítja a mindennapokat.

Minden szép és jó!

 2007-ben még az ezredforduló idején elindult ingatlanpiaci bumm zajlott: bár az állami támogatásoknak köszönhetően 2000-2004 között zajló lakásépítési konjunktúra volumene némileg visszaesett, és az építőipari termelés is csökkent, a lakásépítések száma mai szemmel nézve kiemelkedőnek számított. Sorban épültek az irodaházak is Budapesten, abban az évben rekordszintű, több mint 300 ezer négyzetméternyi irodabérleti tranzakcióra került sor a fővárosban, az egy évvel korábbihoz képest 20 százalékos növekedés következett be.

Szignifikánsan 2006-ban kezdődött az igazi nagy ugrás az irodapiacon, ami aztán 2009-ben csúcsosodott ki a közel 300 ezer négyzetméternyi új bérbeadható terület átadásával. A retail szektorban sem a mostani állapotok uralkodtak, hiszen a plázaépítési láz mind a fővárosban, mind vidéken erőteljesen meghatározta az ágazatot, elég megemlíteni, hogy 2007-ben adták át a 66 ezer négyzetméter összterülettel rendelkező Arena Plazát, amely akkoriban az ország legnagyobb alapterületű bevásárlóközpontja lett. 2007 végén már 81 üzletközpont működött szerte az országban.

Berúgta az ajtót a világválság

2008-ban még jól kezdődött az év, majd ősszel hirtelen megérkezett a világválság Amerikából, amely rossz állapotban találta a magyar gazdaságot, így az ingatlanpiac is kedvezőtlen helyzetbe került. Pedig nem nézett volna ki rosszul az az esztendő, hiszen 2008 harmadik negyedévének végére az összes budapesti irodaterület elérte a 2 millió négyzetmétert. Ráadásul plázaépítési bumm bontakozott ki, csak 2009-2011 között nagy mennyiségben kerültek volna átadásra bevásárlóközpontok, azonban a krízis közbeszólt: hol van már például a Neo Center vagy az Origo City terve.

A kirobbanó krízisben a nagy árfolyam-ingadozások miatt a bankok felfüggesztették vagy jelentősen visszafogták a devizahitelek befogadását, emellett egyes bankok az utolsó pillanatban is visszaléptek nagyobb kereskedelmi projektek finanszírozásától. Megemelték a jegybanki alapkamatot, majd megszületett az IMF, az EU és a Világbank közös 25,1 milliárd eurónyi mentőcsomagja Magyarország számára. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete novemberben 10 napra felfüggesztette a nyílt végű ingatlanalapok jegyeinek forgalmazását.


Green House

A pangás időszaka

A következő néhány évet stagnálás jellemezte, az eurózóna elhúzódó válsága, a finanszírozási nehézségek, a csökkenő kereslet, a stagnáló bérleti díjak Magyarországon is visszavetették a kereskedelmi ingatlanfejlesztések volumenét. Ennek ellenére 2009-ben még hatalmas irodaállomány érkezett a piacra, ahogy már említettük, ez alapvetően annak köszönhető, hogy az elkezdett projekteket be kellett fejezni.

2011-ben hazánk megítélése romlott, olyan állami beavatkozások történtek, amely egyes szegmensekben némileg csökkentette a krízis tüneteit, ugyanakkor a világgazdaság szereplői között és a befektetői piacon jelentős bizonytalanságot okozott. Az ország befektetési leminősítése és a forintgyengülés miatt stagnált a fagyott ingatlanpiac. Akkoriban jelentős előbérlet és önerő kellett az új beruházások elindításához, ennek is köszönhetően 2012-ben volt a mélypont az irodafejlesztések volumene tekintetében, majd megkezdődött a lassú kilábalás a válságból.

A lakóingatlanok esetében a banki finanszírozás ellentmondásai, valamint az elégtelen szabályozási környezet miatt a hitelpiac visszaesett. A raktárpiacon szintén kismértékű aktivitást tapasztaltak 2011-ben, bár a bérleti díjak tekintetében a 2009/2010 időszak erős zuhanását követően némi stagnálást láthattunk. A logisztikai ingatlanokban és az irodaházakban magas szinten stabilizálódott az üresedési ráta. A plázastop miatt a kiskereskedelmi fejlesztések is erős megkötéseket kaptak, pedig korábban úgy kalkuláltak, hogy 2012−2015 között optimális esetben nagyjából 10 bevásárlóközpont léphetett volna piacra országosan, mintegy 300 ezer négyzetméteren.

A hazai irodapiac 2013-ban sem váltotta meg a világot, a stagnálás folytatódott, miközben 2006 és 2010 között csaknem egy millió négyzetméterrel nőtt az új spekulatív irodaterületek nagysága, 2010 és 2014 között mindössze 150 ezer m2-nyi növekménnyel számolhattunk. A raktárpiacon szintén maradt a stagnálás, a fejlesztések tekintetében nem volt áttörés, számos projekt ugyan startra készen állt, azonban nagyobb előbérleti szerződés nélkül spekulatív alapon nem vágtak bele.

A retail szektorban némi fellendülésre volt kilátás, ami annak fényében volt pozitív, hogy 2007-2008 óta egészen 2013-ig csökkent a fogyasztói piac. Nem véletlen, hogy bár a KöKi Terminált 2011-ben nyitották meg, sok idő eltelt, amíg pozícionálta magát a piacon, hiszen a válság idején építették. 2013-ban az Árkád Budapest az Árkád 2. átadásával együtt Magyarország legnagyobb modern bevásárlóközpontjává vált, és már jelezte némileg, hogy lassan kikeveredhetünk a válság okozta stagnálás időszakából.


Árkád

Újabb fellendülés

Majd 2014-ben egyre pozitívabb gazdasági mutatók láttak napvilágot, és az építőipar is lendületbe jött, óvatosan fogalmazva talán eljött a trendforduló az ingatlanpiacon is. A lakáspiacon reményt keltő számok láttak napvilágot, hiszen az első félévben 18%-kal több építési engedélyt és 22%-kal több használatbavételi engedélyt adtak ki országosan. Az irodapiacon is egyre nagyobb számban épültek ingatlanok, legalábbis a mélyponthoz képest, persze hol voltak még a 2006-2009-es volumenek.

A lassú reorganizáció évei után 2016 már biztosan a fellendülés ideje volt. Az irodapiac megélénkült, a lakáspiacon is jelentősen nőttek az árak és a kereslet, épültek az új lakások. A kiskereskedelem is jól teljesített, a forgalom évek óta növekedett, újabb szakáruházak nyíltak. Az ipariingatlan-piacon szintén egyre több logisztikai beruházást jelentettek be. Az ingatlanbefektetési piac is beindult, hiszen 2016 első felében a volumen már meghaladta a teljes 2015-ös évben befektetett összeget.

2017-ben folytatódott a fellendülés, már nem csak az infrastrukturális beruházások domináltak, hanem a magasépítők is egyre nagyobb szeletet hasítottak ki maguknak a tortából, vagyis összességében az építőipar is pozitív évet zárt. A befektetési szektor 2017-ben is kiemelkedő évet abszolvált, az irodaházak mellett az ipari ingatlanok iránt szintén növekedett a kereslet: az 1,8 milliárd eurós összvolumenre emberemlékezet óta nem volt példa, csupán 2007-ben összesítettek nagyobb nagyságrendet. Bár 2017-ben viszonylag kisebb mennyiségű új irodaterület került a piacra, 2018-2020 között több százezer m2-nyi irodateret kínáló épületeket terveztek, miközben az üresedési ráta 2017. 3. negyedévében 7,6%-ra csökkent.

2018-ban tovább folytatódott az ingatlanpiaci bumm, a gazdasági fundamentumok alapvetően kedvezőek voltak, hiszen a GDP 4-5 százalék körüli éves növekedéssel dicsekedhetett, az államadósság továbbra is csökkenő pályán mozgott, az infláció is alacsony szinten maradt, a finanszírozás is biztosított volt. Jelentős nagyságrendben került új irodaállomány a piacra, amely folyamatosan felszívta az új területeket, az üresedési ráta mérsékelt szinten stabilizálódott.


Agora Budapest

Az ipari-logisztikai ingatlanoknál is érezhetően nőtt a kereslet, a fejlesztők markánsan továbbra is az M0 körgyűrű vonzáskörzetében láttak fantáziát, miközben az intermodális csomópontok is erősödtek. A kiskereskedelemben tovább tartott a pezsgés, a retail forgalom bővülése jó néhány éve stabilitást mutatott. Egy beszédes adat: a kiskereskedelem teljesítménye 2013 nyarától a világjárvány hazai megjelenéséig több mint 80 hónapon át, folyamatosan javult.

A plázák esetében a konvencionális bevásárlási módok átalakultak, az élményközpontúság előtérbe került, folyamatosan bővültek a szórakoztató funkciók, egyre igényesebbek lettek az ételudvarok. A lakások tovább drágultak, 2015-18 között megduplázódott a lakásépítések száma Magyarországon, 2023 végéig ismét bevezették az ötszázalékos áfát, miközben számos állami támogatás pezsdítette a szegmenst.

2019-ben a hazai ingatlanpiac továbbra is prosperált, az irodaházak és a logisztikai ingatlanok piacán jelentős boom készülődött. A kiskereskedelem, mint a GDP-növekedés fontos tényezője a plázák megújítását generálta vidéken és a fővárosban egyaránt. A szállodaipar is egyre markánsabb szereplője lett a magyar ingatlanpiacnak, hiszen a turizmus folyamatosan csúcsokat döntött, Budapest számos népszerűségi listán az elsők között szerepelt, így a hotelberuházások is egyre több helyszínen realizálódtak.

A lakáspiacon némileg csökkent a tranzakciók száma, miközben az árak még mindig felfelé mentek. Sokan már visszaesést emlegettek, de inkább csak megtorpanásról beszélhettünk, amely a válság óta eltelt néhány év intenzitásának csökkenését jelentette. Nagyságrendileg 20 ezer új lakás épült, míg az újabb csúcsokat megdöntő építőipar továbbra is munkaerő- és kapacitáshiánnyal küzdött.

Majd ismét válság

Majd elérkeztünk 2020 tavaszához, ahol a kibontakozó koronavírus járvány felülírta az évek óta kirajzolódó tendenciákat. Az első negyedév nagyjából a várakozásoknak megfelelően alakult, a második negyedév egy dermedt állapotot tükrözött, majd a harmadik negyedév már a stabilizáció és a reagálás jeleit mutatta.

Alapvetően az első hullám hatott jelentősebb mértékben a gazdaságra és így az ingatlanszektorra is, hiszen tízezrek vesztették el munkájukat, utazási korlátozásokat vezettek be, a nagyobb rendezvények zárt térben megszűntek, a vendéglátóhelyek és a szállodák bezártak. Majd májustól megkezdődött az enyhülés, de nyár végén megérkezett a pandémia második hulláma, így ismét korlátozásokra került sor, ekkor már azonban a gazdaság több szektorát is sikerült működőképes állapotban tartani.

Az egyes ingatlanpiaci ágazatokat eltérő mértékben érintette a pandémia, így a szállodaipart és a bevásárlóközpontok piacát rövid távon padlóra küldte. Az irodapiacon előtérbe került a távmunka, erősen csökkent a tranzakciók volumene, a vállalatok kivártak, az üresedési ráta nőtt. Azonban a jövő irodatrendjei még váratnak magukra, elindult a hibrid modell térhódítása, de még idő kell, hogy tisztán lássuk a folyamatokat. A logisztika világában az e-kereskedelem szerepe megerősödött, a szektor egyre fontosabb megrendelője lett.

Az építőiparban a teljesítési határidők elhúzódását növelte a járvány terjedése, azonban néhány csúszástól eltekintve haladtak a fejlesztések. A lakáspiacon a 2019 végi forgalomlassulás után tavaly egyre biztatóbb statisztikák láttak napvilágot, vagyis ismét kezdett növekedni az adásvételek száma. A rövid távú szálláskiadók piaca nagyot bukott, sokan hosszabb távra adták ki a lakásaikat, ami az árak csökkenését is maga után vonta.

A visszaesés csak átmeneti jellegű volt, és a járvány lecsengése után a piac gyorsan regenerálódott, általánosságban az áremelkedés intenzitása mérséklődött, de nem állt meg. Az ingatlanbefektetési piac is lejtmenetbe került, pedig 2016 óta kiegyensúlyozott számokkal találkozhattunk, vagyis négy éven át az aktivitás és a tranzakciók volumene magas szinten realizálódott, amit a gazdasági növekedés és a kedvező fundamentumok is támogattak.

Együttélünk a járvánnyal

2021-ben már egyre jobban megtanultunk együttélni a pandémiával, így az egyes ingatlanpiaci ágazatok több-kevesebb sikerrel ismét a fellendülés jeleit mutatták. Az állami ösztönzőknek köszönhetően a lakáspiac ismét növekvő pályára állt, az építőipar az anyagdrágulás mellett is egyre jobb formát mutatott, a turizmus is egyre több helyen visszaerősödött, az irodapiac és a retail szektor is biztatóbb statisztikákat produkált, a logisztika pedig tartotta jó formáját. Tizenöt év múlva ismét visszatekintünk, és akkor eláruljuk, hogy 2021 után mi történt a magyar ingatlanpiacon.

Címlapkép: Bank Center

A cikk az Ingatlan Évkönyv legújabb kiadásában olvasható és elérhető itt.

Partnereink