A válság, az energia- és az anyagárak erőteljes növekedése, valamint a globális konfliktusok az ingatlanfejlesztési piac finanszírozási feltételeit is átalakították. De vajon mindezek a tényezők hogyan hatnak a beruházásokra? Szeptember 7-én a Balatonfüreden megrendezésre kerülő Real Estate Beach Conference rendezvényen is fókuszba kerülnek a befektetési és a finanszírozási feltételek.
Infláció és más veszélyek
Közgazdasági alapvetés, hogy az infláció arra ösztönzi a gazdasági szereplőket: keressenek olyan befektetést, amely segít megőrizni, illetve növelni a pénz, a vagyon értékét, értelemszerűen az inflációnál és az elérhető banki betéti kamatoknál, illetve a legbiztonságosabb állampapíroknál nagyobb mértékben. Egy konszolidált piacon az ingatlanbefektetések kockázata és hozama egyaránt vállalható; olyan még nemigen volt, hogy egy ingatlan 10 éves távon veszített volna az értékéből, sőt…
Azonban a 2022 végén mért kétszámjegyű pénzromlás már elbizonytalanítja a piaci szereplőket, ilyenkor ugyanis a hitelezés költsége megugrik, nehezebbé válik az előbérleti szerződések megkötése például egy irodaházprojekt esetében. A magyar irodapiacon fehér holló az olyan fejlesztő, amely banki finanszírozás nélkül nem a klasszikus pénzpiacokról szerzi be a projektek elindításához az önerőn túli pénzt, hanem például a külföldi anyavállalat segítségével.
Euró és forint
A budapesti irodapiacon euróban számolnak, hiszen a devizaalapú finanszírozás csökkenti a nemzeti valuta volatilitásából fakadó rizikót. A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint 2022-ben a bankok lakásprojekteket is tartalmazó, kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-állományának 76%-a volt euróalapú finanszírozású, amely 85%-ban változó kamatozású. Az ok egyértelmű: az eurózóna inflációja 10% alatt maradt, az irodaházak bérleti, üzemeltetési költségét eddig is euróban állapították meg, és ez jelentős mértékben csökkenti a kitettséget.
Emellett az energiaárak az üzemeltetésen, bérlői működésen és az építőanyagárakon keresztül is jelentős költségemelkedést okoznak, nem beszélve az új fejlesztések kivitelezési költségeinek növekedéséről. A járvány megjelenése a kínálati oldalon már 2020-ban is átmeneti ellátási problémákat okozott: egyes építőanyagok jelentősen megdrágultak. Az árak 2021-ben általánossá váló emelkedése különösen nagy mértékben érintette az energiahordozókat, mely tendenciát a 2022 februárjában kitört orosz–ukrán háború még inkább felerősített.
Mindezek hatására az üzemeltetési költségek is jelentősen megemelkedtek: az energetikai szempontból kevésbé hatékony irodaházak esetén a bérlők által fizetendő üzemeltetési költségek akár a bérleti díjak összegét is elérhetik, ami jelentős növekedés a korábbi évek legfeljebb 50%-os üzemeltetési költség/bérleti díj arányához képest. A vállalati költségek emelkedése beruházások elhalasztását eredményezheti az előttünk álló időszakban, ami a kereskedelmi ingatlanok iránti igény csökkenésében, az üres területek növekedésében csapódhat le.
Nincs dráma, de…
Az előbb említett változásoknak köszönhetően a kereskedelmiingatlan-piacon szakértői vélemények alapján sokkal konzervatívabb finanszírozási környezet alakul ki, a bankok a bizonytalan gazdasági kilátások miatt szigorítanak a projektfinanszírozási feltételeken. A romló pénzügyi környezet negatív hatását tompítja, hogy a korábbi években elérhető alacsony költségű finanszírozás következtében egyes beruházásokat előrehoztak a vállalatok, illetve több piaci szereplőnél likviditási tartalékok halmozódtak fel.
A szigorodó hitelkondícióknál többek között magasabb önerőelvárás, magasabb előbérleti, előértékesítési arányok jelenthetik a követelményeket. Bár szigorúbb feltételek mellett, de a bankok a tőkeerős ügyfeleknek továbbra is nyújtanak finanszírozást. Figyelmeztető jel azonban, hogy a hitelkérelmek száma csökkenő tendenciát mutatott az elmúlt időszakban.
Nem véletlenül a Real Estate Beach Conference egyik alapvető témája az ingatlanfejlesztések finanszírozási környezetének változása. Így a „Hogyan alakul a befektetési finanszírozási környezet” című előadásban Jávor Balázs, az Unicredit Bank Hungary ügyvezető igazgatója mutatja be a jelenlegi feltételeket és az ingatlanpiac pénzügyi vonatkozásait.
Fotó: Getty Images
