Tavaly 267 ezer négyzetméter új irodaterületet adtak át Budapesten, idén azonban már 200 ezer négyzetméternél kevesebb épülhet, mivel a túlkínálat és a gazdasági környezet alakulása miatt a beruházók a folyamatban lévő fejlesztéseket lassítják, elnyújtják. Egyszerre drágul a kivitelezés és annak finanszírozása, miközben emelkedik az elvárt hozam. Ilyen környezetben a fejlesztők, ha tehetik, kivárnak – mondta el Deák Tamás, az Erste ingatlanfinanszírozási vezetője.
Arányaiban kevesebb hitellel kell beérni az irodafejlesztőknek
A mind szélesebb körben teret nyerő home office ellenére továbbra is nő a kereslet a budapesti irodaházak iránt, a növekedés üteme azonban lassult. A régebbi, kevésbé korszerű irodaházak eddig is csak szerényebb bérleti díjakkal tudtak a piacon maradni. A kínálat jelentős bővülése, valamint a korábbinál jóval magasabb energiaárak miatt az olló a következő időszakban tovább nyílik, és lesznek olyan ingatlanok, amelyeket át kell építeni, újra kell pozícionálni.
A bankok eddig is prudensen eljárva finanszírozták az irodaházfejlesztéseket, a megváltozott gazdasági- és kamatkörnyezet ebben a tekintetben nem hoz változást. A korábban is alkalmazott számítások alapján azonban most alacsonyabb hitelösszegek jönnek ki, vagyis a beruházók általánosságban kisebb arányban tudják hitelből finanszírozni a fejlesztéseket. A jelenlegi környezet ugyanakkor nem egységesen érint minden piaci szereplőt: a modern és jól bérbeadott irodák eddig is a legjobb kondíciókat kapták, ezek finanszírozásáért ezután is intenzív lesz a verseny – fogalmazott a szakember.
Lendületesen bővül a raktárpiac
Az idei évnek is remek kilátásokkal vág neki a stabil konjunktúrát élvező raktárpiac. A szektor évről évre rekordokat dönt, és nem csak az új fejlesztések területét tekintve, hanem abban is, hogy a kereslet folyamatosan felszívja ezt a növekvő kínálatot. A tavalyi 400 ezer négyzetméter új átadással a budapesti agglomeráció raktárpiaca átlépte a 3 millió négyzetmétert, és ezt a fejlesztők idén további 300 ezer négyzetméterrel tervezik növelni. Mindeközben az üresen álló területek aránya továbbra is csupán 5 százalék körül van, a bérleti díjak pedig tovább emelkednek.
Az elmúlt három évben több tényező is segítette a raktárfejlesztéseket: az e-kereskedelem dinamikus bővülése, az ellátási láncok rövidülése, valamint a készletezés növelése iránti igények hatására nagyszabású fejlesztések indultak el. Bár az új beruházások eredményeként a kínálat idén utoléri, sőt meg is előzi a kereslet növekedését, még marad tér a további fejlesztéseknek. A jelenlegi bizonytalan gazdasági környezet és a magas kamatok miatt ma nehezebb egy beruházást elindítani, mint az elmúlt három évben. A fejlesztések most kevesebb hitelt bírnak el, a beruházók ezért a következő időszakban körültekintőbbek lesznek, és csak a kiváló adottságú projekteket indítják el.
Korai lenne még temetni a plázákat
A covid és az e-kereskedelem gyors előretörése miatt van, aki már temetné a hagyományos kiskereskedelmet, a fizikai vásárlás dominanciája azonban tartósan megmarad. Az emberek nem venni szeretnek, hanem a vásárlás élményét, az pedig ráadás, ha közben megebédelhetnek, vagy beülhetnek egy filmre – fogalmazott Deák Tamás. A szakember úgy látja: a fogyasztással kapcsolatban borúlátók a várakozások, és ez a kiskereskedelemben is problémákat fog okozni. A kereskedelmi ingatlanok esetében azonban jellemzően több évtizedre szóló befektetésről beszélünk, így az ilyen időszakokat, mint amilyen a mostani, a szereplőknek tudni kell kezelni.
A következő időszakban várhatóan nem indul jelentős retail fejlesztés Budapesten, és ez is segíti a meglévő állomány stabil teljesítményét, így a finanszírozását is. A kiskereskedelmi projektek sajátja, hogy nehezen viselik a forint/euró árfolyam kilengéseit, hiszen a kereskedők forint bevételből gazdálkodják ki az euróban meghatározott bérleti díjakat. Az ő szempontjukból az elmúlt hónap forinterősödése is biztató fejlemény – tette hozzá az Erste ingatlanfinanszírozási vezetője.
