Az energiaválságban felértékelődik az üzemeltetők szerepe, a vagyonkezelők látókörébe pedig a korszerűsítések és a felújítások kerültek. Most mindent visz a költség- és energiahatékonyság, miközben a fenntarthatóság már-már törvény lett.
Új trendek
A kereskedelmiingatlan-piacon meghatározó tényezők a felhasználók és a bérlők még nagyobb kényelmét szolgáló trendek, amelyek folyamatosan épülnek be a napi ügymenetbe, hogy biztosítsák az épületek versenyképességét. Az elmúlt évtizedben eleinte a wellbeing hódított, majd lassan a zöld, fenntartható és digitális megoldások is bekapcsolódtak, az utóbbi időszakban pedig az ESG az energiahatékonysággal karöltve a legfontosabb szempontokká váltak, miközben az átfedések nyilvánvalóak.
Az ingatlankezelő vállalatok számára a bérbeadás az egyik legfontosabb tevékenységi kör, ezért a világpiacokon meghonosodott új trendeket érdemes összhangba hozni a vagyonkezelés törekvéseivel, amelyek mind a bérlői, mind a bérbeadói kereteket meghatározzák. Olyan alapvető mutatók jelenthetik a siker mércéjét – mint többek között a kihasználtság, a hozamszintek, a bérleti díjak, az egy egységre jutó energiaköltségek, az épületek ökológiai lábnyoma –, amelyek alapján a befektetők és a bérlők döntéseket hoznak a maguk szintjén.
Az ingatlankezelési piacon a versenyképességet biztosíthatják a gyors reakcióidők, az épületüzemeltetés hatékonysága és rugalmassága, ezen belül a korszerű energiastratégia, miközben a rövid és hosszú időtávon belül jelentkező problémákra és trendekre is szakszerűen kell reagálni.
Felértékelődött a létesítménygazdálkodás
A vagyon- és ingatlankezelési szektorban már a pandémia miatt felértékelődött a létesítménygazdálkodás szerepe, miközben a járvány idején az ingatlankezelőknek a bérlőkkel kellett a pénzügyi kondíciókról egyezkedni. A COVID-19 lecsengése után némileg enyhült az aggodalom, hogy kiürülnek az irodák, hiszen a pandémia után a „nagy visszatérés” folyamata megtörtént az irodaházakba, még ha megmaradt a home office is.
Az üzemeltetők számára pedig a higiéniai-biztonsági intézkedések megvalósítása és azok átültetése a gyakorlatba jelentett kihívást, azonban az érintésmentes megoldások és egyéb módszerek meghozták a kívánt eredményt. Sőt, a felhasználói appok és technológiai módszerek bevezetése az irodaházakba turbósebességbe kapcsolt, vagyis abszurd módon a pandémia felerősítette az ilyen irányú folyamatokat.
Majd mint derült égből a villámcsapás tavaly tavasszal megérkezett a háború és azzal együtt az energiaválság, miközben a globális infláció, illetve az emelkedő kamatszintek és építőipari költségek sem kímélték az ingatlanpiaci szereplőket. Minden figyelem az energiaforrásokra szegeződött, a kereskedelmi ingatlanokban pedig természetesen a hatékonyságra és a költségcsökkentésre fókuszáltak.
A régebben épült házak jóval nehezebb helyzetben vannak, mint az újabb ingatlanok, hiszen minél régebbi a technológia és az épületgépészet, annál nehezebb korszerűbb lehetőséget választani. Nem véletlenül sok helyen az üzemeltetési költség vetekszik a bérleti díjjal, és minél korszerűbb egy épület, fajlagosan annál kisebb az üzemeltetési díj. Miközben régebben nyilvánvalóan a bérleti díj volt a legfontosabb tényező, addig most előtérbe került az üzemeltetés.
A felújítások nagyságrendje széles skálán mozog, hiszen a pandémia miatt esztétikai ráncfelvarráson is keresztül ment számos irodaház vagy éppen pláza, sőt, az átalakítások egy része a járvány után átalakuló fogyasztói szokások érdekében történt, így például az irodaházak esetében felértékelődtek a lobby és közösségi terek, míg egyes bevásárlóközpontokban olyan funkciók és szolgáltatások jelentek meg, amelyek az elmúlt néhány évben váltak szükségessé.
A létesítménygazdálkodás alapvető kihívásai
Az energiaválság és a drasztikus áremelések komoly takarékosságra ösztönzik az ingatlankezelőket. A fő kihívás az energiaár-robbanás negatív hatásainak ellensúlyozása és a hatékonyságot növelő megoldások megtalálása. Mindemellett a szakképzett munkaerő hiánya és az üzemeltetésben alkalmazott alapanyagok árának folyamatos növekedése okozza a legnagyobb fejtörést, olvashatjuk a Létesítménygazdálkodási és Épületüzemeltetési Szolgáltatók Országos Szövetsége (LEO) egyik összefoglaló elemzésében.
A facility menedzsment (FM) szektor szakértői szerint a fenntarthatóság lesz a létesítménygazdálkodás egyik legmeghatározóbb trendje 2023-ban. A környezetvédelmi kérdések egyre nagyobb hangsúlyt kapnak, így egyre több vállalkozás keresi a szén-dioxid-kibocsátás csökkentésének lehetőségeit. Ez azt jelenti, hogy a fenntartható gyakorlatok, például az energiahatékony világítás és a jobb környezetgazdálkodás magasabb prioritási szintre léptek a létesítménygazdálkodásban.
De nemcsak az aktuális gazdasági helyzetre, hanem a pandémia miatt átalakuló munkakultúra-szokásokra is figyel a létesítménygazdálkodás. A COVID-19 után a hibrid modell erősödik, amelynek menedzselése az üzemeltetők számára komoly kihívást jelent. Elvesztegetett időt és kisebb hatékonyságot eredményez, ha a dolgozók nem találnak szabad íróasztalokat vagy megfelelő nagyságú tárgyalókat. Erre megoldást kell találnia az FM-vállalatoknak is, vagy legalábbis erős közreműködést kíván tőlük is. Ebben segíthet az adatgyűjtés, illetve adatelemzés, hogy a property és a facility menedzsment szakemberei megismerjék a munkavállalók szokásait, és ez alapján újragondolhassák többek között a helyhasználatot.
Minden szinten ugyanazok a kérdések
Ha pedig adatgyűjtésről beszéltünk, akkor a vagyon- és ingatlankezelési, illetve létesítménygazdálkodási piac minden szegmensében a legfontosabb az információ, ami még inkább előtérbe helyezi a proptechet, vagyis az ingatlanpiacra szakosodott technológiai megoldásokat. Egyre nagyobb szerepet kap az üzemeltetők életében a digitális megoldások implementációja és ezen belül az IoT alapú rendszerek (Internet of Things) széleskörű alkalmazása. Mérés, elemzés és optimalizálás, amelyek szerencsés esetben viszonylag kis költségvetésből is megvalósíthatók, persze a nagy hűtő-fűtő rendszerek cseréje már más dimenzió.
Előtérbe került a property és a facility menedzsment területek együttműködésében rejlő lehetőségek hatékony kihasználása, hiszen a létesítménygazdálkodók munkatársai szoros, napi kapcsolatban állnak a bérlőkkel, ami megkönnyíti a gondok pontos felmérését, gyorsabb megoldását. A tulajdonos szempontjából is az energiagazdálkodás optimalizálása égető kérdés, hiszen nemcsak a bérlők nehézségeit kell kezelni, hanem a kiszámíthatatlan piaci folyamatok, árak nyomon követése, a kedvezőbb beszerzési lehetőségek kihasználása is előtérbe került.
Vagyis a bérlők és bérbeadók közötti kapcsolatot új, intenzívebb szintre kell emelni, és naponta kell reagálni a kihívásokra, amely a párbeszéd aktivitását növeli. A vagyonkezelők kapcsolata is sokkal aktívabb és naprakészebb a PM-mel és közvetve az FM-mel is, hiszen minden lépést úgy kell megkomponálni, hogy a rövid távú megoldások egy hosszú távú megoldásban szintetizálódjanak. Eközben ráadásul a bérlők diverzifikált igényekkel állhatnak elő a saját tevékenységi körük és jövőbeli stratégiájuknak megfelelően. Illetve az edukációt se hagyjuk ki a számításból, hiszen eddig a bérlők túlnyomó többsége logikusan nem foglalkozott a műszaki adottságokkal, de tavaly már ők is megtalálták a termosztátot.
Fotók: Getty Images. A cikk az Ingatlan Évkönyv legújabb, 2023-as kiadványában található.
