Megjelent a Magyar Nemzeti Bank Kereskedelmiingatlan-piaci jelentése, amely félévente elemzi a piac folyamatait. Összességében a gazdasági konjunktúra lassulásával párhuzamosan emelkednek a kockázatok a szektorban. A befektetési piacon az alacsony aktivitás és a hozamok további emelkedése mellett az ingatlanértékek csökkentek. Az irodapiaci és az ipari-logisztikai kihasználatlansági ráták emelkedtek. A kiskereskedelmi és a szállodaszektorra az átmenetileg mérséklődő reálbérek hatottak negatívan. A hitelintézetek ellenállóképessége ugyanakkor továbbra is erős, tőkeellátottságuk megfelelő szintű, amelyet az MNB preventív tőkepuffer előírással tovább erősít.
Az év első felében a jól ismert gazdasági válság és az ehhez kapacsolódó makrogazdasági számok nem hatottak kedvezően a kereskedelmiingatlan-piacra. Többek között a magas infláció miatt csökkentek a reálbérek, ezzel párhuzamosan a fogyasztás is visszaesett. Nem véletlenül ennek eredménye a kiskereskedelmi forgalom és a szállodák belföldi vendégforgalmának csökkenése.
Még a makro számoknál maradva a GDP és a beruházási aktivitás csökkenése az irodapiac és a logisztikai létesítmények bérleti keresletét is negatívan befolyásolta. Az eurohitelek emelkedő kamata pedig a csökkenő befektetési kedvet is konzerválta. A kereskedelmi ingatlanokkal kapcsolatos kockázatok nemzetközi szinten egyre inkább fókuszba kerültek.
A jegybankok többek között ciklikus és strukturális változásokat nevesítettek. A ciklikus kockázatok közé sorolhatjuk a lassuló gazdasági aktivitást, a magas inflációt és a magas kamatokat. Míg a strukturális kockázatok között említhetjük a hibrid munkavégzést, az e-kereskedelmet, az energiahatékonyságot és a nearshoringot, azaz a termelés és beszállítók közelebb telepítését a piacokhoz.
Így alakulnak az egyes szegmensek
A budapesti irodapiacon 2023 első félévében 1,3 százalékponttal 12,6 százalékra, az ipari-logisztikai piacon pedig jelentős mértékben, 4,8 százalékponttal 8,6 százalékra emelkedett a kihasználatlansági ráta. De még így is mindkét szegmens kihasználatlansági rátája a historikus csúcsérték alatt tartózkodik. Azonban a tervezett új átadási volumenek magas szintje, valamint az alacsony első félévi nettó piaci felszívás a további emelkedés kockázatát erősítik, amelyet igazolt is időközben a harmadik negyedéves statisztika.
A megtorpanást jelzi, hogy új irodaprojektek az év első felében már alig indultak, de az ipari-logisztikai szegmensben is megfigyelhető az új fejlesztések volumenének csökkenése. A folyamatban lévő építkezések és az első féléves keresleti adatok alapján azonban az irodapiacon már egy éven belül, az ipari-logisztikai piacon pedig két éven belül túlkínálat alakulhat ki.
A hazai befektetési piac adatai meglehetősen lehangolóak, hiszen az első félévben 0,25 milliárd eurós forgalmat regisztrálhattunk, ami 60 százalékkal alacsonyabb az egy évvel korábbi adatnál. A tranzakciós volumen 80 százaléka hazai befektetőkhöz kötődött, ez a tendencia már korábban is jellemző volt.
A befektetések nagyságrendjének csökkenése a gazdaság lassulásával, a bizonytalan növekedési kilátásokkal és a magas finanszírozási költségekkel függ össze. Ez nem csak Magyarországon általános jelenség, hanem a régió legtöbb országában csökkent a befektetési forgalom és emelkedett a prime irodahozam.
A prime irodahozamok és bérleti díjak alapján számított tőkeértékek a régióban átlagosan 10 százalékkal, Budapesten 19 százalékkal csökkentek 2023. második negyedév végére az egy évvel korábbihoz képest. A leértékelődés mértéke egyelőre kisebb, mint a 2008-as válság kitörését követően, ugyanakkor az ingatlanok értékváltozásával kapcsolatos aktuális folyamatokat pénzügyi stabilitási szempontból kiemelt figyelemmel kell kísérni.
Hogyan áll a hitelezés?
Az első félévben jelentős visszaesést azonosíthattunk, hiszen a bankok 44 százalékkal kisebb volumenben folyósítottak kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthiteleket, mint az előző év azonos időszakában. Sőt, a szállodák és lakóparkok kivételével valamennyi ingatlantípus esetén csökkent az új kibocsátások volumene. A Hitelezési felmérés alapján a második negyedévben – másfél évnyi szigorítást követően – a bankok összességében változatlanul hagyták az üzleti célú ingatlanhitelek feltételeit, amelyen 2023 második félévében sem terveznek változtatni.
Összességében a hazai hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-kitettsége mérlegfőösszeg és szavatolótőke arányosan is kevesebb, mint fele a 2008-as válság utáni szintnek, ugyanakkor a potenciálisan emelkedő kockázatok miatt indokolttá vált a járvány kitörésekor határozatlan időre felfüggesztett rendszerkockázati tőkepuffer (SyRB) 2024. július 1-jétől történő, preventív célú újraaktiválása, amellyel erősödik a bankok sokkellenálló-képessége.
Fotó: Getty Images
