Átadások
2020-ban nyolc új csarnok átadásának köszönhetően 128 ezer négyzetméterrel bővült a modern logisztikai ingatlan állomány. A teljes kínálat 2,375 millió négyzetméterre nőtt Budapesten és környékén, a fejlesztések mennyisége jelentősen – duplájára – nőtt az előző évhez mérten. A logisztikai piacon várhatóan tovább erősödik a fejlesztési kedv, és bővülni fog a spekulatív alapon megkezdett beruházások köre. Az év során átadott létesítmények közül a két legnagyobb a CTP beruházásában valósult meg (CTPark West 31.300 nm és CTPark South 22.800 nm), emellett jelentős területtel bővült a WING fóti fejlesztése is (East Gate Business Park, 17.800 nm).
Folyamatban lévő fejlesztések
A 2021 végéig átadni tervezett 232 ezer négyzetméternyi fejlesztés jelentős része, közel 90 ezer négyzetméter a fővárosi agglomeráció északkeleti szektorában valósul meg; emellett élénk a fejlesztői tevékenység a déli szektorban is, ahol 2020 végén már 73 ezer négyzetméter állt kivitelezés alatt. Az építés alatt álló csarnokok átlagos mérete megközelítőleg 30 ezer négyzetméter.
Kereslet
Míg más ingatlanpiaci szektorokat nagyon rosszul érintett a 2020-ban kezdődött Covid járvány, a logisztikai ingatlanpiac továbbra is dinamikusan bővült. A raktárpiaci kereslet 2020- ban 30%-kal haladta meg az egy évvel korábbit. Összesen közel 538 ezer négyzetméternyi területre írtak alá bérleti szerződést, ez a valaha mért második legnagyobb volumen. A kereslet a második és a harmadik negyedévben pörgött fel igazán: mindkét időszaban 170 ezer négyzetmétert meghaladó területre írtak alá bérleti megállapodást. A modern raktáringatlanok iránt jelentős többletkereslet érkezett a logisztikai szolgáltatóktól, az online kereskedőktől és az FMCG, valamint az élelmiszerkereskedők felől.
A nettó kereslet a teljes bérbeadási volumen 63%-át tette ki, a bérlet-hosszabbítások keresleten belüli aránya egy év alatt 53%-ról 37%-ra csökkent. 20 ezer négyzetméternél nagyobb területre hat bérlő írt alá szerződést, ezek közül három volt előbérleti szerződés, egy bővülés és két hosszabbítás. A legnagyobb méretű szerződést a CTPark Budapest East közel 36 ezer négyzetméteres területére írták alá.
Üresedés
Az átlagos piaci üresedés 2020 végén 2,02% volt. A kihasználatlan területek (48 ezer négyzetméter) felefele arányban voltak irodák, illetve raktárak; 5 ezer négyzetméternél nagyobb üres raktár csak egy projektnél volt elérhető. A logisztikai parkok üresedése (1,87%) az egy évvel korábbihoz képest minimálisan 0,16 százalékponttal nőtt. A city logisztikai létesítményeknél 0,35 százalékpontos emelkedést láttunk, ami a gyakorlatban 750 négyzetméter felszabadulását jelenti. Az üresedés az adott szinten továbbra is strukturálisnak tekinthető, az új fejlesztésekkel várhatóan enyhülni fog a keresleti nyomás. A mért adatok szerint nettó abszorpció ismét pozitív volt (121,6 ezer négyzetméter), ez az előző évhez képest 42 ezer négyzetméteres bővülést jelent, egyben erős és bővülő keresletet jelez.
Bérleti díjak, hozamok
A bérleti díjak 2020-ban magas szinten stabilizálódtak, az átlagos havi díjak a 4,5-5 euró/nm sávban mozognak. A befektetők hozamelvárása az előző év végéhez képest nem változott számottevően, 2020 végén kicsivel 7% alatti volt.
Előrejelzés
Az erős és bővülő kereslet, a rendkívül alacsony mértékű üresedés, az építőipari kapacitás korlátai, valamint a kivitelezési költségek emelkedése miatt a bérleti díjak folytatódó emelkedése prognosztizálható. Várakozásaink szerint a kereslet 2021-ben is erős marad, ugyanakkor a folyamatban lévő építkezések hatására az üresedési ráta emelkedni fog. A logisztikai piacon a befektetési hozamok stabilizálódását prognosztizáljuk.
„Az elmúlt időszak bizonytalansága sem tudta megroppantani az ipari és logisztikai ingatlanok piacát, hanem ellenkezőleg, a korábbinál is erőteljesebb verseny vette kezdetét, ahol az e-kereskedelmi szereplők robbanásszerű növekedésen mentek keresztül. Rekord alacsony üresedés és magasan stabilizálódó bérleti díjak jellemzik az egész szektort. Várakozásink szerint az átalakuló fogyasztói szokások okozta kereslet bővülés és a szűk kínálat a következő években is a fejlesztők és befektetők fókuszában tartja ezt a szegmenst. Már most látjuk, hogy az elindult, minden eddiginél nagyobb beruházások nem feltétlenül fogják kielégíteni az összes igényt, így a bérleti díjak stagnálása vagy csökkenése nem várható, hangsúlyozza Kiss ERbő, az Eston International társigazgatója.
Fotó: Prologis Park – Budapest Harbor
