Hosszú utat járt be a magyar ingatlanszektor 1990 óta, hiszen a vadkapitalista évek után az első bummot megakasztotta a 2008-ban kibontakozó válság. Az elmúlt évtizedben egyre érettebb lett a hazai szektor, az erős fundamentumok elhozták az újabb ingatlanpiaci virágzást, és a megerősödött magyar vállalatok kiléphettek a nemzetközi porondra is.
A 2008-as válság előtti sokszor nem a piaci igényekre alapozott beruházások helyett a 2012-től ismét fellendülő ingatlanszektorban a valódi kereslet-kínálat törvényszerűségei alapján fejlesztettek új épületeket. A hazai ingatlanpiaci vállalatok látványosan a 2010-es évektől kezdve egyre nagyobb arányt és volument képviseltek a magyar fejlesztési szektorban, nemcsak minőségben értek el egyre jobb eredményeket, hanem pénzügyi stabilitásban és lehetőségeikben is folyamatosan fejlődtek.
Hol vannak már azok az idők, amikor nagy építőipari kivitelező vállalatok csődöltek be a piaci törvényszerűségeket mellőző növekedési stratégiák és más szakmai inkompetenciák miatt? A banki finanszírozás is szigorúbb feltételeket határozott meg, így például jelentős előbérletet igényeltek az új irodaházi beruházásoknál, de a gazdasági fundamentumok is segítették a vállalati fejlődést és növekedést.
Ennek eredményeként már hazánkban is működnek olyan magyar központú vagy gyökerű vállalatok, amelyek finanszírozási lehetőségeik és szakmai felkészültségük, valamint a megfelelő munkaerő-állományuk miatt képesek más országokban is megjelenni akár önállóan, akár a helyi piacon tevékenykedő cégekkel együttműködésben.
Az országhatárok átlépését magyar szemszögből az is ösztönzi, hogy Magyarország történelmi okokból köztudomásúan „vízfejű”, vagyis igazán nagy piac Budapesten alakult ki. A nagyobb egyetemvárosok vagy megyeszékhelyek súlyuknál és lélekszámuknál fogva meg sem tudják közelíteni a főváros potenciálját, vagyis a hazai vállalatok nem számíthatnak arra, hogy nemzetközi mércével is jelentős piacokat szerezhetnek vidéki helyszíneken.
Az expanziót támogatta az MNB korábbi Növekedési Kötvényprogramja (NKP) is, aminek keretében a jegybank összesen 450 milliárd forint keretösszegig vásárolt hazai székhelyű vállalatok által kibocsátott, legalább B+ minősítéssel rendelkező vállalati kötvényeket. A program során többek között a Cordia és a WING is jelentős forrásokhoz jutott, ami segítette a bővülésüket.
Irány a régió!
Az EY egy korábbi vállalati összeolvadásokat és felvásárlásokat (M&A) értékelő tanulmánya szerint 2021-ben 132 felvásárlást tettek közzé Magyarországon, ezek összértéke 4,64 milliárd dollár volt. A szektorokat tekintve abban az évben az ingatlanpiacon 10 felvásárlás zajlott le, vagyis egyes esetekben koncentrálódnak az erőforrások, amelyek segítik az expanziót. Évről évre egyre nő azoknak a tőkeerős hazai cégeknek a száma, amelyek külföldön tudnak terjeszkedni, pedig az elmúlt 10–20 évben alig néhány szereplő tudta meglépni ezt a szintet.
Az elmúlt évtizedben jól megfigyelhető tendencia, hogy a kelet-közép-európai régió országaiban működő ingatlanpiaci cégek megjelentek a szomszédos vagy közeli államokban. Csehek, lengyelek, szlovákok és magyarok is átlépték az országhatárokat, hogy új piacokon fokozzák a versenyt. A magyar cégek jellemzően Lengyelországban és Romániában aktívak, sok esetben külföldi cégfelvásárlással vagy tulajdonrészvétellel kerülnek be a helyi piacok vérkeringésébe.
Romániában természetesen fontos szempont Erdély történelmi szerepe és az erdélyi magyarság jelenléte, ezért keleti szomszédunknál a fejlesztési aktivitás nem ismeretlen „terepen” zajlik. Lengyelország pedig méreténél fogva emelkedik ki a régióban, hatalmas területet jelent, ahol számos nagyváros helyi piaca kínál jó befektetési és fejlesztési lehetőséget; ráadásul a magyar–lengyel történelmi viszony pozitív kisugárzása is ösztönzi az üzleti kapcsolatokat.
Ők kezdték
Az egyik legjelentősebb szereplő a nemzetközi expanzióban a Revetas tulajdonában lévő TriGranit, amely Közép-Európában egyedülálló ingatlanfejlesztési platformként működik, és magyar kötődése nyilvánvaló. A vállalat megjelent többek között Lengyelországban, Szlovéniában, Horvátországban és Szlovákiában is, közel 50 projekt keretein belül 1,7 millió m2-nyi bérbe adható területet fejlesztett hét régiós országban.
A Futureal-csoporthoz tartozó lakásfejlesztő Cordia is az elmúlt években egyre nagyobb nemzetközi terjeszkedésbe fogott: a lengyel és német piac mellett már Nagy-Britanniában is megvetette a lábát, ahol egy bérlakásépítésre szakosodott ingatlanfejlesztő céget vásárolt, és már építkezik is Birminghamben. Lengyelországban olyan nagyvárosokban van jelen, mint Krakkó, Gdansk vagy éppen Varsó. Tavaly elkezdődött a Cordia legújabb átfogó városnegyed-rehabilitációs fejlesztése, a lengyelországi Poznanban található egykori Modena ruhagyár területének revitalizációja.
De a Cordia Románia újlakás-kínálati piacainak közép- és felsőközép szegmensében, továbbá Spanyolországban is jelen van, ahol a népszerű tengerparti üdülővárosban, Fuengirolában épít lakóházat. A célok sem lebecsülendők, hiszen arra törekszik a cég, hogy Európa egyik vezető és leginkább diverzifikált lakóingatlan-fejlesztő csoportjává váljon.
Az anyavállalat Futureal-csoport Magyarországon kívül szintén aktívan megjelent befektetőként is, többek között Lengyelországban és az Egyesült Királyságban 2019-ben két irodaházat is vett. 2021 végén pedig bejelentették, hogy megalapították a Futureal Investment Partners-t, amely magas értéknövekedési potenciállal rendelkező befektetésekre összpontosít. Ennek érdekében magántőke-befektetőkkel közösen fog beruházni az irodai, logisztikai és kiskereskedelmi szektorban, Közép- és Nyugat-Európában egyaránt. Majd ezután három, összesen közel 70 ezer m2-nyi ingatlanbefektetést jelentett be a cég: két lengyel bevásárlóközpontot és egy irodaházat vásárolt meg.
Cégeket vagy projekteket vesznek
A WING a lengyel piacon egy hatalmas akvizícióval jelentkezett, hiszen még 2019-ben lett az Echo Investment többségi tulajdonosa, amely az egyik legnagyobb lengyel ingatlanfejlesztő cég. Majd tavaly jött az újabb hír, hogy többségi tulajdont szereztek az egyik legnagyobb német ingatlanfejlesztőben, de a bolgár piacon is jelen vannak. Lengyelországban hét városban aktívak – többek között Varsóban, Krakkóban, Katowicében –, a WING és az Echo együtt már több mint 250 projektet valósított meg. A lengyelországi terjeszkedés cégvásárláson keresztül zajlott, míg a bolgár piacra projektvásárláson keresztül lépett be a vállalat.
A külföldi terjeszkedés kiemelt fontosságú az Indotek Group számára is, amely a jövőben még az eddigieknél is nagyobb fókuszt szeretne helyezni a nemzetközi expanzióra. A vállalat Magyarországon kívül 12 országban van jelen, így például Olaszországban, Romániában, Spanyolországban, Görögországban, Szerbiában, Horvátországban, Lengyelországban és Portugáliában is rendelkezik üzleti, kereskedelmi, ipari ingatlanokkal és szállodákkal. A terjeszkedés intenzitását jelzi, hogy három évvel ezelőtt még csak öt–hat országban volt jelen, a széleskörű diverzifikált nemzetközi tevékenységét pedig mutatja, hogy Bukarestben és Belgrádban irodaházakat, Marosvásárhelyen vagy éppen Olaszország több lokációjában kiskereskedelmi portfóliót vásárolt.
De más magyar vállalatok is átlépték vagy átléphetik az országhatárokat, mint ahogyan azt az Appeninn is új stratégiájában tervezte tavaly év elején a régióban található irodaépületek akvizíciójával. Az Adventum már jó ideje közép- és kelet-európai ingatlanbefektetésekkel foglalkozik aktívan, többek között nemrég vásárolt meg három irodaházat Bukarestben, 2021-ben pedig szintén a román fővárosban vette meg a Hermes Business Campust. De tavaly zárult a cég eddigi legnagyobb akvizíciós ügylete is, hiszen Magyarországon és Csehországban összesen 18 kiskereskedelmi parkot vásárolt 360 ezer m2-es összterülettel. Tavaly tavaszi adatok alapján a 2016-ban alapított Adventum már akkor 700 ezer m2-nyi kereskedelmi ingatlant birtokolt és kezelt. Ki lesz a következő? Majd meglátjuk!
Címlap: Varsó – Getty Images
A cikk az Ingatlan Évkönyv legújabb, 2023-as kiadványában található.
