A CBRE „CEE Real Estate Virtual Market Outlook 2024” webináriumán a szakértők áttekintették az európai, a régiós és a magyar kereskedelmiingatlan-piac jelenét, melyik szegmens hogyan működik és milyen statisztikákat produkál ebben a turbulens gazdasági környezetben.
A jövő év sem arról fog szólni, hogy turbósebességbe kapcsol a világgazdaság, inkább tovább tart a konszolidáció és a lassú építkezés időszaka jön el. A makrogazdasági mutatók változása mindenesetre egyfajta pozitív szcenáriót vetít előre, hiszen többek között csökken az infláció, amely növelheti a vásárlói bizalmat. A központi bankok fokozatosan mérséklik a kamatszintet, a munkaerőpiac is egyre jobb pozíciókat vesz fel, ettől függetlenül az előbb felsorolt tényezők rosszabb statisztikákkal is előrukkolhatnak jövőre, ami fenntarthatja a bizonytalanságot. Emellett természetesen a világ több pontján jelenlévő geopolitikai kockázatok sem tesznek jót a globális gazdasági hangulatnak.
Erőteljesen visszaesett a befektetések volumene
A makrogazdasági alapok tisztázása után érdemes az ingatlanbefektetési statisztikákkal kezdeni, hiszen az mindig megmutatja a piaci aktivitást. E tekintetben 2023 nem éppen a legjobb esztendő egy évtizedes távlatot nézve, hiszen európai szinten a 2021-2022-es időszakhoz képest jelentős visszaesést regisztrálhattunk. A CBRE adatai szerint idén nagyságrendileg 150-160 milliárd eurós volumenről beszélhetünk az öreg kontinensen. A visszaesés különösen a 2011-es adatokhoz mérten látványos, hiszen két éve még a volumen 350-400 milliárd euró között mozgott.
A kontinensen a visszaesés 57%-os, ehhez képest a kelet-közép-európai régiós nagyságrend 45%-os csökkenése még szinte kedvező. Szembetűnő a szállodaipar feltámadása, itt a régióban a befektetési volumen 72%-kal nőtt. Ez jól látszik a magyar piacon is, hiszen sorra adják át a hoteleket, sőt, az ötcsillagos kategóriában is hiánypótló jelleggel nyíltak meg szállodák. De alapvetően a CBRE 5-10%-os bővülésre számít a befektetési piacon Európában, ami egy óvatos becslés, meglátjuk, hogy mit hoz a jövő.
A régiónkban a befektetési volumen értéke 4,4 milliárd euró körül alakul 2023-ban, ami alapvetően jelzi helyünket Európában. Durván 40-60%-os visszaesést jegyezhettünk fel az egyes országokban december elejéig, ez persze az évvégi hajrában még változhat. Ezzel együtt érdemes a prémiumhozamokat is megvizsgálni, amelyek nyilvánvalóan emelkedtek. Magyarországon például a prime irodahozam elérte a 6,75%-ot, míg az ipari-logisztikai szegmensben ugyanez a szám 7%.
Ha összeurópai szinten nézzük a befektetők fókuszát, akkor egy tizes listán a nagyvárosokat tekintve csupán Varsó fért fel a kilencedik helyével a régióból, ami persze nem nagy újdonság Lengyelország 38 milliós lakosságát és az ország méretét tekintve. Egyébként az első három helyezett sorrendje érdekességként: London, Párizs, Amszterdam.
Az ingatlanpiaci trendeket tekintve folytatódik az ESG szerepének növekedése, nem véletlenül az Európai Unióban is finomodnak a szabályozások, egyre nagyobb vállalati körre terjednek ki a direktívák. Az más kérdés, hogy a nemzetközi környezetvédelmi és egyéb szakhatóságok nem túl optimisták a 2030-as vállalások teljesülése kapcsán. Mindenesetre a CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) hatálya alá tartozó vállalatok száma eléri az 50 ezret, amely az európai vállalatok összforgalmának nagyjából 75%-át lefedi majd.
Nőtt az irodaházak üresedési rátája, de továbbra is hasít a logisztika
Az irodapiacot jól jellemzi az üresedési ráta alakulása, amely valójában minden folyamatot nagyszerűen leképez. Most is mutatja a kereslet visszaesését, a vállalatok munkahely-konszolidációs törekvéseit és ezzel párhuzamosan a fejlesztések visszafogását. Nálunk jelenleg 13,8% az üresedési ráta, és mindig mindenki elmondja, hogy ettől még nem kell a kardunkba dőlni. Nagyjából ezzel a középmezőnyben vagyunk, a lengyelek meghaladták a 10%-ot, míg a csehek állnak a legjobban a maguk 7,4%-ával.
Az irodapiaci fejlesztések terén a visegrádi négyeket tekintve kitűnünk a mezőnyből, hiszen az idén átadott épületek és a jövőre átadásra kerülő ingatlanok volumenét tekintve vezetünk. 2025-ben várható, hogy Varsóban nagyobb mennyiségben épülnek újabb irodaházak, de hol van az még. A bérleti díjak esetében Budapesten az árak 14,5-24,5 euró/négyzetméter/hó között szóródnak. További hívószavak a hibrid modellek térhódítása, amely alapján a bérlők és a tulajdonosok is átértékelik a térhasználatot, és a rugalmas megoldásokra fókuszálnak. Illetve az üzemeltetők szerepe felértékelődik, miközben egyre flexibilisebben kell reagálni az új igényekre, legyen az dolgozói jóllét, digitalizáció, energiahasználat vagy éppen fenntarthatóság.
Az ipari-logisztikai ingatlanpiac egyre nagyobb erőteljesebb szerepet játszik a kereskedelmi szektorban, a régióban az összállomány elérte az 58 millió négyzetmétert, miközben 5 millió m2 kivitelezés alatt áll, és az új kínálat is az utóbbi nagyságrendet éri el. A prime bérleti díjak pedig 4,5-7,55 euró/m2/hó között mozognak hazánkban, míg az üresedési ráta az egyes régiós országokban 1,5-8,6% között alakul.
Magyarországon a kereslet 17%-át képviselték a gyártótevékenységet végző vállalatok 2020-2023 között, míg Csehországban és főleg Szlovákiában ennél magasabb arányt jelentettek az üzemek. Azonban idén láthatóan a gyárak igényei jelentősen megnőttek hazánkban is, köszönhetően az akkugyáraknak és más járműipari beruházásoknak, mert a teljes tranzakciós volumen 41%-a már ezekhez a projektekhez köthető, míg nagyjából 20%-ot visz az e-kereskedelem.
Fotó: Dorothea Hotel
