Balatonfüreden már harmadik alkalommal került sor a Real Estate Beach Conference-re, ahol a résztvevők a szektor legfontosabb kérdéseit és problémáit vették górcső alá. Az elmúlt tíz év aranykora után jelentős változások zajlottak, amelyek a piaci szereplők részéről is új megközelítést, üzleti stratégiát és célokat igényelnek. Többek között a finanszírozásról, a fejlesztésekről, a fenntarthatóságról, a bérlői igényekről és általában a gazdasági fundamentumokról esett szó. Úgy tűnik, hogy 2024 még a stagnálásról és lassú reorganizációról fog szólni, illetve továbbra is a piaci szereplők alkalmazkodóképessége lesz a döntő.
A pandémia után újabb nehézségekkel kell szembenéznie a piacnak, ide sorolhatjuk a növekvő energiaárakat és inflációt vagy éppen az emelkedő kamatokat, kivitelezési és építőanyag-költségeket, illetve az üresedési ráta növekedését és a fejlesztések intenzitásának csökkenését. Már csaknem egy éve tart az átmeneti állapot, ezért alapvető kérdésként merül fel, hogy mikor kezdődik a szektor újabb fellendülése, és vajon 2024 milyen változásokat hoz 2023-hoz képest.
Az előadók és kerekasztal-beszélgetések résztvevői egyetértettek abban, hogy általánosságban az ingatlanpiac lassult, a stagnálás felé vette az irányt, így a világgazdaság és ezzel együtt az ingatlanpiac fellendülése hosszabb távú folyamat eredménye lehet. Azonban a nehézségek új lehetőségeket is tartogatnak, hiszen eljött az idő, hogy a fenntarthatóság és „zöld” üzemeltetés előtérbe kerüljenek, az ingatlanpiac is aktívan hozzájáruljon a dekorbanizáció globális törekvéseihez. A technológiák, műszaki megoldások és energiafelhasználás mind-mind olyan területek, ahol lehetőség nyílik innovatív eszközök bevezetésére, amelyek végső soron hozzájárulhatnak majd a piac fellendüléséhez.
Az elmúlt években jelentkező sokkhatások – járvány, háború és energiaválság – utáni regeneráció és „felépülés” időszaka kezdődött meg 2023 második felében, illetve várhatóan a 2024 is hasonló időszak lesz. Az ingatlanpiac motorjai, ha nagyon lassan is, de kezdenek éledezni, viszont érdemi változást, előrelépést nehéz lenne prognosztizálni. A külső körülmények lassan javulhatnak, az infláció és az építőanyagárak bizonyos szegmensekben csökkennek, és a hitelkamatok is lassan lefelé indulnak.
A finanszírozás kérdései
Természetesen a finanszírozás hangsúlyos témaként szerepelt a konferencián, hiszen a nehezebb időszakokban eljött a szigorítás ideje, ami a fejlesztések dinamikáját fogja vissza. Ezzel együtt a kevesebb beruházás nyilvánvalóan hatást gyakorol a befektetési piacra is. Az új fejlesztések volumene jelentősen csökkenhet, amit többek között indokolnak a gazdaság további lassulása miatti aggodalmak, a megdrágult finanszírozási költségek, valamint a bankok konzervatívabb hozzáállásából fakadó szigorodó feltételek.
A külföldi befektetők érdeklődése is mérséklődött, ami látható az adásvételi tranzakciók volumenének csökkenésén is. Jelentős változást a hazai gazdaság fellendülése, valamint a kamatszintek érdemi csökkenése hozhat. Az előrelépéshez szükséges lenne a befektetők részére Magyarországot ismételten vonzó célponttá tenni, illetve az országba vetett bizalmat jelentősen növelni.
A kereskedelmi ingatlanok esetében az új gazdasági realitásokhoz való alkalmazkodás időszakát éljük, ahol a fejlesztők és a befektetők a korábbi években megszokottól minőségében és mennyiségében is eltérő felhasználói igényekkel szembesülnek, a bérlők újabb tendenciákat követnek, amelyek több finanszírozást igényelnek a tulajdonosoktól. Ebben a gyorsan változó időszakban az üzleti döntések még átfogóbb elemzést és körültekintő tervezést igényelnek.
Fejlesztések az üresedési ráta tükrében
A kereslet minden szegmensben kisebb-nagyobb mértékben csökkent, és néha a bérlők is bizonytalanok abban, hogy a jövőben hogyan is használják az ingatlanjaikat. 2023-ban alapvetően a kifutó, befejeződő projektek húzták az ágazatot. A lakáspiacot tekintve az európai árak a magasabb kamatszintek mellett kibontakozó árkorrekciót követően stabilizálódni fognak. Az építőiparban sem várható, hogy gyors felpattanásnak leszünk a szemtanúi, ezért itt a növekedés megindulása 2025-ben lesz esedékes.
Az irodapiacon az üresedési ráta növekszik, idén már a 13%-ot közelíti és ez még tovább emelkedhet a befejezés alatt álló projektek elkészültével. Az ipari ingatlanok piacán a kereslet várhatóan szintén nem fogja tudni ellensúlyozni az elmúlt években ugrásszerűen megnövekedett kínálatot, ezért ebben a szegmensben is növekedhet a kihasználatlanság.
Jó hír azonban, hogy a jelenlegi recesszió kevéssé tépázta meg a hazai cégeket, a gazdaság középtávú növekedési kilátásai jók, ami további ingatlanigényt generál. Ugyanakkor az univerzális megoldások egyre kevésbé működnek: a fejlesztéseknek igazodniuk kell a felhasználók speciális igényeihez és elvárásaihoz, amelyek fontos része a kereskedelmiingatlan-piac dekarbonizációs törekvése. A növekvő finanszírozási és építési költségek, valamint a hibrid- és távmunka strukturális következményei rövid távon továbbra is kulcsfontosságú kihívást jelentenek az irodaszektor számára.
Bérlői igények
A konferencia nem csak a magyar, hanem az összeeurópai piacot is górcső alá vette. A Cushman & Wakefield átfogó adatai alapján a teljes üresedési ráta 2023 második negyedévében emelkedett az irodapiacon, és várhatóan 2024-ben éri el a csúcsot, mielőtt a reményeik szerint csökkenő tendenciát mutatna. Az irodakihasználtság átlagosan 75%-os Európában. Az egyes központi üzleti negyedekben összességében alacsonyabb a kihasználatlanság, míg a perifériákban magasabb az üresedés, és ez a tendencia a legtöbb piacon megfigyelhető.
Bár emelkedik az üresedési ráta, azonban nem olyan borús a helyzet az irodapiacon. Korábban a járvány miatt cégek többsége azt gondolta, hogy a távmunka sokáig velünk marad. Azonban egyre több cég tapasztalta, hogy az irodai jelenlét nemcsak a hatékonyságban, hanem a csapat szempontjából is elengedhetetlen szerepet játszik, így a távmunka aránya lassan visszatérhet egy optimális állapotba.
A magas színvonalú – igényes felszereltségű és jó elhelyezkedésű – irodák iránti kereslet továbbra is erős marad, ahol a bérleti díj növekedése várhatóan felülmúlja az átlagos díjakat, itt a bérlők az alkalmazottak jólétére és munkahelyi élményére összpontosítanak. A rugalmasságot sem tudjuk eleget emlegetni, hiszen mind a fejlesztők, mind a bérlők esetében a kockázatok minimalizálása a legfőbb vezérelv, ez pedig a jelenlegi turbulens gazdasági helyzetben a szolgáltatott megoldások megerősödését hozza magával. A régebbi épületek ellenben számos nehézséggel szembesülnek, amelyek megoldása nem lesz könnyű feladat.
ESG mindenhol
Fontos beszélnünk az ESG-ről is, amely a fenntarthatósággal és az energiahatékonysággal együtt a gazdasági szféra hívószava lett az utóbbi időkben. A Covid és az energiaválság megváltoztatta a fogyasztási szokásainkat, tudatosabbá és felelősebbé tett minket az ingatlanválasztás tekintetében is. A mennyiségi szempontokat felváltotta a minőség iránti igény: a fenntarthatóság, a hosszú távú szemlélet meghatározó a bérlői döntéseknél.
Európa sokkal ambiciózusabb a nettó zéró célok elérésében, mint például az Egyesült Államok. Ez innovációra és a környezeti, fenntarthatósági elvárásrendszernek való megfelelésre sarkallja az ingatlanfejlesztőket, ugyanakkor növeli a beruházási költséget, ami a bérlő felé magasabb bérleti díj formájában csapódik le. Cserébe a vállalatok az energiahasználaton és így az üzemeltetésen nyernek, ami összességében zöldebb működést és ESG-kompatibilitást jelent mindenkinek.
Címlapfotó: Zeller Gábor: Senior Director, Capital Markets at iO Partners, Dános Pál MRICS: KPMG, Director, Real Estate Advisory, Kohári Gábor, MRICS: Deloitte Magyarország, ingatlantanácsadási üzletágának vezetője, Bihátsi Péter, MRICS: PwC Magyarország, Ingatlantanácsadási csapat vezetője, Kálmán László: Ernst & Young , Partner | Strategy and Transactions
