A Colliers szakmai reggelijén a szakértők elmondták, hogy a tavalyi év turbulenciái ellenére az ingatlanszektor megőrizte a stabilitását. Az irodaházak és a logisztikai ingatlanok körében mért üresedési ráta növekedése sem érte váratlanul a szereplőket, miközben a befektetési piac idén továbbra is stagnálhat.
Az ingatlanbefektetési piacon tavaly 27%-os csökkenés volt mérhető a tranzakciók volumenében 2022-hez képest. Növekedtek a tőkeköltségek, és kihívást jelent, hogy a régió hozamai vonzóbbak legyenek a nyugat-európai országokhoz képest. A vevők és az eladók elvárásai között még mindig széles szakadék tapasztalható, a bérlői piacok pedig gyengélkednek. A nagy külföldi intézményi befektetők valószínűleg óvatosabban közelítik meg az akvizíciókat, és hosszabb ideig húzzák el a döntéshozatalt. Az előrejelzések szerint lassú élénkülés 2024 második felétől, illetve a 2025-ös évben várható a szegmensben.
A háttérben meghúzódó makroökonómiai folyamatokat nézve a 2023-as év a GDP és az ipari termelés visszaesését hozta. Egyes területek azonban ellenálltak a negatív gazdasági trendeknek: ilyenek voltak az autó- és az elektromos alkatrészgyártás, amelyek meg tudták őrizni a növekedési pályájukat. Az elmúlt év jellemzően az infláció elleni küzdelem jegyében telt: szerencsére az infláció tovább folytatta gyors csökkenését a 2023-as év során a lefelé húzó bázi hatások és az alacsonyabb energiaárak miatt.
Az építőipari teljesítmény 2023 első tizenegy hónapjában 5,3%-kal csökkent. Az építőipari termelői árak dinamikájának mérséklődésében pedig a csökkenő kormányzati és magánberuházások, az alapanyagárak, valamint az EUR/HUF árfolyamváltozása játszott jelentős szerepet.
A kiskereskedelemben a kisebb rendelkezésre álló jövedelem, illetve a negatív reáljövedelem miatt az értékesítés érezhetően visszaesett. A teljes retail forgalom, illetve ezen belül a ruházati szegmens értékesítési volumene éves szinten 8,7% és 7,9%-kal csökkent az első tizenegy hónapban, míg az e-kereskedelem 5,4%-kal csökkent 2023 november végéig. Az idei év várható dinamikáját tekintve a kiskereskedelmi szektor az elkölthető jövedelem növekedése miatt viszont már bővülhet.
Az irodapiacon növekvő üresedési rátákat látunk, de a modern, ESG irányelveknek megfelelő, jó lokációjú épületekre továbbra is érezhető kereslet mutatkozik. A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 4.369.900 m2-t tesz ki, melyen belül 3.571.710 m2 „A” és „B” kategóriás modern spekulatív irodaterület, valamint 798.190 m2 saját tulajdonú irodaház található. A teljes bruttó kereslet 2023-ban 575.504 m2-t, míg a nettó kereslet ugyanezen időszakban 290.082 m2-t tett ki. A bruttó és nettó bérbeadás egyaránt 47%-os növekedést mutatott a 2022-es évhez viszonyítva. Az üresedési ráta pedig tavaly év végén elérte a 13,3%-ot.
A kihasználatlansági ráta az előző negyedévhez képest 0,1 százalékponttal, az előző év azonos időszakához képest pedig 2 százalékponttal emelkedett. 2023 negyedik negyedévében a legalacsonyabb üresedési rátát Észak-Buda alpiacon regisztrálták (8,7%), míg a legmagasabb érték változatlanul az Agglomerációban volt mérhető (36,8%). A nettó abszorpció a negyedik negyedév során ugyan pozitív tartományba került, ugyanakkor 2023 egészében összesítve 4.428 m2-rel csökkent a használatban lévő irodaállomány mérete.
Az ipari ingatlanok piacán pozitív nettó abszorpciót tapasztalhattunk a 2022-es évhez képesti üresedés növekedése mellett, mindeközben egészséges „pipeline” is érzékelhető. 2023 végén a teljes országos modern ipari/logisztikai állomány 5.090.570 m2-t tett ki. Ebből a fővárosban és környékén található 3.487.830 m2, míg a regionális hazai állomány 1.602.750 m2.
Az éves átadási volumen a főváros és környékén elérte a 358.010 m2-t, míg a regionális piacokon 159.800 m2-t. A negyedév végén összesen 298.560 m2 ipari-logisztikai terület állt üresen a Budapest környéki piacon. A regionális hazai spekulatív ingatlanállományban ugyanez a szám 91.310 m2, ami 5,7%-os kihasználatlanságnak felel meg. Az országos kihasználatlansági mutató pedig jelenleg 7,7%.
Fotó: Getty Images
