A kereskedelmi ingatlanpiaci befektetések nagyságrendje Lengyelországban, Csehországban, Magyarországon, Szlovákiában és Romániában mindössze 5,1 milliárd eurót tett ki 2023-ban, ami az elmúlt évtized legalacsonyabb adata. Idén jobban indult az év, és további volumenbővülésre számíthatunk többek között a kamatlábak és az infláció mérséklődése, illetve a stabil ingatlanértékek miatt.
A legjelentősebb éves volumencsökkenés Lengyelországban, Romániában és Szlovákiában volt tapasztalható, ahol éves szinten hozzávetőleg 60%-os visszaesést tapasztaltak. Csehországban az éves befektetési volumenben viszonylag kisebb, 27%-os csökkenés következett be, míg Magyarországon 30%-os mérséklődést tapasztalhattunk az előző év azonos időszakához képest az iO Partners a JLL-lel együttműködésben közölt adatai szerint.
2023-ban az említett öt országban a teljes tranzakciós volumen jelentősen, 54%-kal csökkent a 2022-es statisztikákhoz képest. A 2023-as borongós piaci hangulat globális jelenség volt a kereskedelmi ingatlanpiacokon, amelyet a szűkös pénzügyi feltételek és a romló gazdasági kilátások okoztak. A tartósan magas infláció, a COVID-19 világjárvány nyomán megemelkedett tőkeköltségek magasabb üresedési rátákkal és lassabb bérleti díjnövekedéssel párosulva fokozott óvatosságra késztették a piaci szereplőket, beleértve a hitelezőket és a vásárlókat is.
„2024 pozitívabban indult a globális és a kelet-közép-európai gazdaság a hitelfelvételi költségek csökkenése és a részvénypiacok erőteljes teljesítményével kapcsolatos várakozások miatt. Ez intenzívebb tranzakciós aktivitásban is megmutatkozik már most az év elején” – mondta Andrei Văcaru, az iO Partners régiós tőkepiaci vezetője.
Az éves tranzakciós volumen Magyarországon megközelítőleg 610 millió eurót tett ki, ami jóval elmarad a szokásos éves adatoktól, ami az óvatos befektetői magatartást jelzi. Ennek ellenére figyelemre méltó tranzakciókról számolhatunk be, mint például a Skanska fejlesztésében felépült H2O Offices első fázisának értékesítése vagy éppen a Panattoni által a Rossman számára készülő 32 ezer négyzetméteres logisztikai központra vonatkozó finanszírozási megállapodás. „Figyelemre méltó, hogy az ügyletek 80%-át kitevő magyar befektetők példátlanul meghatározó szerepet játszottak a hazai piacon” – hangsúlyozta Tuza Rita, az iO Partners hazai igazgatója.
A kisebb tranzakciók vitték a prímet
Egyértelmű tendenciaként említhetjük, hogy a 100 millió eurót meghaladó tranzakciók meglehetősen kis számban realizálódtak. Ez a hiány jelentősen befolyásolta az éves tranzakciós volument. Míg 2022-ben kilenc 100 millió eurót meghaladó ügyletet jegyeztek fel, amelyek összesen körülbelül 1,7 milliárd eurót jelentettek, addig 2023-ban mindössze négy tranzakció történt ebben a kategóriában összesen 750 millió euró értékben.
A befektetői érdeklődés eltolódása a kisebb méretű, könnyebben finanszírozható ügyletek irányába nem meglepő a magas kamatkörnyezetben. Ez a stratégiai változás az uralkodó piaci feltételekre adott pragmatikus választ tükrözi. A markánsan lecsökkent likviditásra és a kihívást jelentő finanszírozási feltételekre reagálva gyors átárazódást figyelhetünk meg a régió összes kereskedelmiingatlan-eszközosztályában. Az elsődleges hozamok évről évre 50 és 100 bázispont közötti eltolódáson mentek keresztül szinte mindenhol, hogy a befektetők számára vonzóbbak legyenek az ingatlanok ebben a magas kamatkörnyezetben.
„A fejlődés jeleit észleljük a kelet-közép-európai régióban, amelyet többek között a kamatlábak és az infláció mérséklődése, illetve a stabil ingatlanértékek támogatnak. Ezek a meghatározó tényezők befolyásolják a hitelezők bizalmát, és végső soron a piaci növekedés motorjai lehetnek” – tette hozzá Dmytro Havrylenko, a JLL Poland tőkepiaci vezetője.
Fotó: Getty Images
