2022-ben a vártnál lassabban fejlődött az ingatlanbefektetési piac, a teljes hazai volumen nagyjából másfél milliárd euró körül alakult. A járvány után megindult gyors növekedés bizakodásra adott okot, de a pozitív trendet megakasztotta a háború, az energiakrízis, az infláció, a hitelkamatok növekedése, a recessziós félelmek erősödése, továbbá a monetáris szigorítások, olvashattuk a tavasszal megjelent Ingatlan Évkönyvben. De vajon idén folytatódtak ezek a tavalyi trendek, vagy pozitív változásoknak lehettünk a tanúi? És egyáltalán mit hoz a jövő? Ezekre a kérdésekre keressük a választ a Real Estate Beach Conference szeptember 7-i rendezvényén Balatonfüreden.
Makrotényezők fogságában
A Magyar Nemzeti Bank jelentése szerint jelenleg a konzervatívabb finanszírozási környezet a jellemző, de a bankok a tőkeerős ügyfeleknek továbbra is nyújtanak finanszírozást. Év elején a Fitch Ratings megerősítette Magyarország államadósság-besorolását, vagyis továbbra is befektetésre ajánlott BBB osztályzatot tart érvényben hazánk esetében.
A hitelminősítő azonban jó néhány problémát is megemlített, amit persze mindannyian jól ismerünk. Idén folyamatosan jelen van az inflációs nyomás a gazdaságban, a fogyasztóiár-emelkedés továbbra is magas. A csökkenő reálbérek és az alacsony fogyasztói hangulat visszafogja a háztartások fogyasztását, miközben a beruházások növekedése is lelassult.
Az ingatlanbefektetők hosszú távra terveznek és a biztonságos makrokörnyezetet keresik, de hazánkban a magas infláció és a magas jegybanki alapkamat gátat szab az optimizmusnak. 2022 decemberében a magyar pénzromlás üteme volt a legmagasabb az Európai Unióban, és ezt a 25%-os adatot akarja a Kormány az év végére 10% alá tornázni. De ezzel együtt egyszerűen fogalmazva az idei évet mindenki szeretné elfelejteni. Bár azt sem mondhatjuk, hogy 2024-ben minden szép és jó lesz, azonban a remények szerint nem is 2023 kezdődik újra.
De hogyan hatnak a makrogazdasági számok az ingatlanbefektetésekre? Ha minden a prognózisok szerint alakul, akkor némi lassulás várható, de azért drámai fejleményekről nem beszélhetünk. A piacok túlélték a 2008-as válságot, a Covidot, a hibrid munkavégzéssel kapcsolatos elvárásokhoz is ügyesen adaptálódtak, és úgy néz ki, hogy megbirkóznak az energiaár-robbanással is. Vagyis ez nem 2008, de azért a múlt évtized aranyéveiről sem kell álmodozni.
Visszaesett a volumen
Pedig 2021 vége felé a piac optimistán tekintett 2022-re, úgy tűnt, hogy újabb rekordévet regisztrálhatunk. A pandémia után fellélegeztek a piaci szereplők, hogy a nagyjából kétéves periódust felölelő lezárások után növekedhet az aktivitás. A finanszírozási hajlandóság az átmeneti visszaesés után ismét erős volt, a bankok is szívesen hiteleztek, relatíve olcsón lehetett forráshoz jutni, majd kitört a háború, ami minden forgatókönyvet átírt.
Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület adatai szerint a koronavírus-járvány kitörése előtt, 2019-ig öt éven át töretlenül szárnyalt az ingatlanfejlesztési piac: 2019-ben rekordévet zárt 1,8 milliárd euró körüli befektetési forgalommal. A COVID-19 alatt 2020-ban gyengébb statisztikák láttak napvilágot, de 2021-ben a CBRE adatai szerint a 40 végrehajtott tranzakció volumene már elérte az 1,23 milliárd eurót, amely éves összehasonlításban 21%-os növekedést jelentett 2020-hoz képest.
Tavaly azonban „összejöttek a dolgok”, hogy plasztikusan fogalmazzunk. A megtorpanást már a Colliers tavalyi első féléves adatai is jelezték, hiszen Magyarországon a tranzakciós volumen 550 millió eurós szinten zárt 2022 első fél évében, amely 20%-kal elmaradt az előző év azonos időszaki értékéhez képest. A második fél év azonban erősebbnek bizonyult, hiszen a CBRE összesítései szerint összességében 1,4 milliárd eurót fektettek be hazánkban 2021-ben.
Az iroda továbbra is number one
De azért nem kell temetni a szektort, hiszen a magyar piac alapvetően továbbra is vonzó célpont. Az egyes eszköztípusokat nézve az irodaházak és a logisztikai központok jól teljesítettek, sőt, még a retail szektorban és a szállodaiparban is feljegyezhettünk kiemelkedő tranzakciókat. Tavaly 267 ezer m2-nyi új irodaállományt adtak át, azonban a kereslet visszaesett, amelynek okai a vállalati szektorban keresendők. A cégek működését az emelkedő költségek veszélyeztetik leginkább.
A magasabb költségek a vállalatokat alkalmazkodásra késztethetik, ami történhet az árak emelésével, az energiahasználat visszafogásával, a termelés mérséklésével, illetve a vállalkozás megszüntetésével is. Emellett szóba kerülhetnek az energetikai hatékonyságot növelő beruházások, valamint a költségeket visszaszorító intézkedések, többek között a létszámcsökkentés. Ez pedig nyilvánvalóan hatást gyakorol az irodabérlési aktivitásra is.
Öröm az ürömben, hogy Budapesten a modern irodaállomány fele nagyjából az elmúlt 15 évben épült, vagyis többségükben válságálló épületekről beszélhetünk, ettől függetlenül náluk is komoly kihívás az üzemeltetés dekarbonizációja. De a jó lokációban található, jó minőségű irodaházak továbbra is kiemelt befektetési lehetőségek, főleg akkor, ha energiahatékonyan tudnak működni. Ennek fényében a dél-budai vagy a Váci úti irodafolyosón megépült vagy épülő új projektek a befektetők célkeresztjében maradnak.
Hasít a raktárpiac is
Tavaly minden eszközosztályban volt aktivitás, de a logisztikai ingatlanok iránti keresletet érdemes külön is kiemelni. A cégek sok esetben növelték a raktárkészletet, ilyenek például az online kereskedelemben érdekelt vállalkozások. Külön említést érdemel a gyártással foglalkozó cégek igénye: ők azért készleteznek, hogy az ellátási lánc esetleges sérülése miatt kieső veszteséget minimalizálják. Nem gyártani sokkal drágább, mint raktározni.
Az üresedési ráta kedvezőbb képet mutat az irodapiac hasonló számainál, és a Budapest környéki autópályák mentén töretlenül folytatódnak a fejlesztések, bár a járműipari beruházások egyre inkább Magyarország keleti, észak-keleti szektorát preferálják. Emellett a bérlők a korábbiakhoz képest sokkal erőteljesebben fordulnak a megújuló energiaforrások felé, ami egyértelműen az energiapiacon végbement változások hatása.
Lassítottak a fejlesztők
Összességében az energiaárak tartósnak ígérkező magas szintje miatt a fejlesztők és a befektetők is azt keresik, hogy melyik projekt tartogat gazdaságosan üzemeltethető és tényleg jó üzleti lehetőséget hosszú távon. Ehhez kapcsolódva a válság egyik pozitív hozadéka az energiahatékonyság, ami felgyorsítja az innovatív megoldások alkalmazását, és meghatározza a befektetők preferált célpontjait.
Fotó: Getty Images
Szeptember 7-én a Balatonfüreden megrendezésre kerülő Real Estate Beach Conference rendezvényen a hazai ingatlanpiac legfontosabb kérdései kerülnek fókuszba.
