A kormány bejelentette, hogy bevezeti a kedvezményes, 5 százalékos lakásépítési áfát azoknál a lakásoknál, amelyek az úgynevezett rozsdaövezetekben épülnek meg a következő időszakban. Természetesen majd a részletes intézkedés után leszünk okosabbak, hiszen a barnaövezet vagy rozsdaövezet kifejezés egyelőre még nincs elég pontosan meghatározva.
A Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület- (LITT) tagok az áfakulcs változtatását javasolták már korábban is, hiszen az alapvető hatást gyakorol az újlakás-projektekre. Ugyanis a hazai lakásállomány évi megújulási rátája nagyon alacsony szinten realizálódik, ezért szakértők szerint a kedvezményes áfával is érdemes a kínálati oldalt segíteni. A keresleti oldallal kapcsolatban az MNB korábban már jelezte, hogy érdemes ellenösztönözni a befektetési célú lakásvásárlásokat, hogy csökkenjen némileg a lakáspiac túlhevültsége.
Hosszú időt vehet igénybe a rehabilitáció, hiszen óriási zónákról, elhanyagolt ipari övezetekről beszélünk, ahol számtalan probléma merül fel: környezetszennyezés, rossz infrastruktúra, tudatos fejlesztési tervek hiánya, tulajdonosi elaprózódás satöbbi. Érdemes arra is kitérni, hogy ki fizeti a számlát, vagyis az esetleges kármentesítést, amely nyilvánvalóan emelheti az itt épülő lakások árát is.
Milyen árakat bír el a piac?
Itt jegyezzük meg, hogy a Magyar Nemzeti Bank (MNB) szerint Budapesten a lakásárak a makrogazdasági fundamentumok alapján indokolt szint felett vannak, vagyis kockázatot jelenthet a túlértékeltség, ami a lassulást erősítheti. Szakértők szerint a hazai lakáspiac nagyjából elérte a csúcspontját ebben a ciklusban, és ez még a világjárvány kirobbanása előtt volt.
Már az 5%-os lakásáfával épülő lakások árai is magasak voltak, bár ezeket egyelőre felvásárolják sok esetben a befektetők, így például Buda egyes elit övezeteiben a helyi lakosok vesznek befektetésként új lakást. Kérdés, hogy ez meddig marad így. Az ingatlan.com adatai alapján a budapesti új lakások átlagos négyzetméterára 2019 októbere végén 881 ezer forintnál járt a kínálati piacon, ami éves szinten 16%-os drágulást jelentett. Budán pedig már egy millió forint fölött járt tavaly év végén a négyzetméterár. Ezért is nagyon lényeges kérdés, hogy az adott rozsdaövezet mennyire szennyezett, milyen intézkedések, akár infrastrukturális beruházások szükségesek ahhoz, hogy ott építkezni lehessen.
Illetve az is fontos szempont, hogy a rozsdaövezetben található régi műemlék jellegű vagy az adott terület történelméhez szervesen kapcsolódó értékes épületeket hogyan vonják be a fejlesztésekbe. Sok jó példát is látunk erre (pl. Waterfront City, Dorottya Udvar stb.), de számos alkalommal a földdel tették egyenlővé ezeket a kulturális értékeket. Itt nyilván az állami és önkormányzati szabályozások a meghatározók.
Mindenesetre az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) a kormány segítségét kéri a barnamezős területek kármentesítéséhez. Ezzel növelhető lenne a fejlesztési telkek kínálatának és kapacitásainak bővítése, így a fajlagos telekárakat mérsékeltebb szinten lehetne tartani. Itt kell hozzátennünk, hogy a rozsdaövezetekben épülő lakásoknál nemcsak az adásvétel áfáját csökkenti a Kormány, hanem az ott épülő bérlakások bérleti díjának az áfáját is.
A Társaság a Lakásépítéséért, Lakásfelújításért Egyesület (TLE) már régóta szorgalmazza egy közhasznú bérlakásrendszer létrehozását, hiszen jelentős társadalmi rétegek számára elérhetetlen a piaci alapú újlakás. Így a megfizethető lakások biztosításán túl a bérlakásépítés konjunktúrakiegyenlítő eszköz is lehet a kormány kezében. Ráadásul a zöld szempontokat érvényesítő, minőségi bérlakásépítés koncepciójába maximálisan illeszkedik a barnamezős területek hasznosítása az TLE álláspontja szerint.
De mi is az a rozsdaövezet vagy/és barnaövezet? Hol találhatók Budapesten?
Mielőtt sorra vennék az alapvetően fővárosi helyszíneket, tisztázzuk, hogy konkrétan mi is az a barnaövezet és rozsdaövezet. A klasszikus barnamezős térség a tradicionális ipari területeket jelenti közlekedési, lakótelepi zárványokkal. Ez Budapest területének 13 %-a, amelynek túlnyomó részén már nem zajlik ipari tevékenység. Másrészt ide soroljuk a rozsdaövezetet is, amely a barnamezős térségek olyan területei, ahol az ipari tevékenység visszaesett vagy teljesen megszűnt. Budapesten már a XIX. század közepén körvonalazódtak azok az iparnegyedek, amelyek egészen 1990-ig befogadták az ipartelepek zömét.
A fővárosi ipari-közlekedési zóna a zárt pesti lakóövezet határán, vagyis az ún. Városárok vonala (Haller utca-Orczy út-Fiumei út-Thököly út-Dózsa György út-Dráva utca) és Kis-Budapest közigazgatási határa között alakult ki. A kiflire emlékeztető formáció nyúlik át Budára, vagyis északon a Hajógyári-sziget és Külső-Óbuda területére, ill. délen Kelenföld Duna-parti városrészére. A belső lakóövezet, a barnazóna és a külső területek lakóövezeteinek gyűrűs rendszere csak a pesti oldalon alakult ki, Budán csupán zárványokban jellemző a barnaövezet. Emellett néhány külső kerületben is megtelepült az ipar, így például Budafokon, Csepelen vagy Újpesten.
A budapesti ipari övezetek egyrészt a klasszikus belváros és a belső lakónegyedek, valamint a lakótelepek és külvárosok között helyezkedtek el. Másrészt az M0-ás vonzáskörzetében is kialakult egy jelentősebb gyárövezet. A fővárosi barnaövezet három nagy szektorra különül el. Az északi szektor a III., IV., XIII., XV., XVI. kerület barnamezős területeit, a főváros egyik legkorábbi ipari városrészét öleli fel. A keleti szektor központi területei a Kőbányát behálózó vasúti vonalak mentén alakultak ki, és a X., XVI. és a XVIII. kerületek barnazónáit foglalják magukban. A déli szektor a IX., XVIII., XX., XXI., a budai oldalon pedig a XI. és XXII. kerület ipari-közlekedési övezeteit foglalja magában. A Duna és a ráckevei Duna-ág egyértelműen elkülöníti a szektor három fő egységét: Külső-Ferencvárost, Csepelt, illetve Kelenföldet.
Milyen hatást válthat ki az intézkedés?
A rozsdaövezetek bevonása a lakáspiacra több szempontból is kedvező. Egyrészt a lakásfejlesztésre alkalmas telkek kínálata bővül, másrészt évtizedes kérdésre ad választ azzal, hogy az érintett területek megújulnak. Lényeges az is, hogy több olyan külvárosi részt tesz fel a lakáspiaci térképre akár Budapesten, akár a többi nagyvárosban, amelyek eddig nem voltak fókuszban. Megfelelő volumenű rozsdaövezeti fejlesztésekkel így hosszabb távon kiegyensúlyozottabbá válhat a fővárosi lakáspiac – magyarázta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője az új intézkedés lehetséges hatásait.
Fontos figyelembe venni az ingatlan.com szakértője szerint, hogy a kedvezményes lakásépítési áfa nem pusztán egy kedvezmény. Feltehetően ez egy ösztönzés arra, hogy a rozsdaövezeteket rendbe hozzák a fejlesztők, több helyen ugyanis szennyezett lehet a talaj, közművesítésre is szükség lehet. Az extra fejlesztések az alacsonyabb áfával már vonzóbbak lehetnek.
Mivel számos fővárosi kerületben találhatók barna- és rozsdaövezetek, ezért az ingatlan.com szakembere szerint egyelőre nem lehet tudni, hol lesznek pontosan azok a területek, amelyekre vonatkozik a kedvezményes áfa. A korábbi adatokból az viszont látszik, hogy rozsdaövezetnek mondott térséggel rendelkező kerületekben az elmúlt években hogyan alakultak az átlagos négyzetméterárak. A III. kerületben például 2016-hoz képest az új lakások átlagos kínálati négyzetméterára az ingatlan.com adatai szerint 87 százalékkal 1,06 millió forintra emelkedett. A IV. kerületben ezzel párhuzamosan 90 százalékkal 764 ezer forintra drágultak. A XI. és XIII. kerület a népszerű kerületek között volt eddig, előbbiben 86 százalékkal 1,04 millió forintra, utóbbiban 105 százalékkal 988 ezer forintra emelkedtek az árak 2016 tavaszához képest.
A realista.hu barnaövezetekről szóló három részes sorozata itt, itt és itt olvasható.
Fotók: Getty, shutterstock
