Az Allee Bevásárlóközpont üzemeltetését és vagyonkezelési feladatait ellátó Multi Hungary Management Kft. magyarországi vezetőjével, dr. Szilágyi Melindával beszélgettünk az épület nemrégiben lezárult felújítási projektjéről, fenntarthatósági- és üzletstratégiájáról, és arról, hogy mire számít a management idén karácsonykor és a jövő évben.
– Az Allee Bevásárlóközpont felújítási munkálatai nemrég fejeződtek be. Miért volt rá szükség és melyik elemére vagy a legbüszkébb?
– Az Allee fiatalnak számít a bevásárlóközpontok sorában és nemcsak a vezetőség szerint, hanem a látogatók visszajelzése és egy korábbi piackutatásunk eredménye alapján az egyik legszebb is. Megépítésekor elég behatárolt hely állt rendelkezésre – és bár úgy gondoljuk, hogy az építészeink kihozták belőle a maximumot, de már a 2009-es átadáskor sejtettük, hogy a food court – az ételudvar – kicsi lesz. A sejtésünk beigazolódott, ráadásul a világ abba az irányba fordult, hogy az emberek egyre jobban igényelték vendéglátóegységek tekintetében is a színes és bőséges választékot.
Hatalmas kihívással néztünk szembe, hiszen egy fix adottságból, adott négyzetméteren kellett valahogyan helyet teremtenünk. A felújítás végeredményére nagyon büszkék vagyunk: kibővült és átalakult az ételudvar, a kínálatot újabb éttermek és kávézók létesítésével tettük még színesebbé, az ülőhelyek számát pedig a kétszeresére növeltük. Amit fontos még megemlítenem, hogy a nagy költségvetésű beruházásunk során az esztétikai és szépészeti felújítások melett, igen komoly gépészeti és fenntarthatósággal kapcsolatos korszerűsítések is megvalósultak.
Az autóval érkező látogatóink komfortérzetének növelés érdekében, a felújítás a teljes parkolóterületet is érintette. Azt láttuk ugyanis, hogy sokszor alakult ki fennakadás és mivel bővíteni nem tudtunk, a meglévő terület felosztásán és kezelésén változtattunk például új irányjelző táblák kihelyezésével, jelzőfényekkel és egy plusz behajtó sávval: minden módosítás azt a célt szolgálta, hogy a forgalom zökkenőmentesen haladjon, gyorsan lehessen helyet találni, könnyű legyen a ki- és behajtás.
Bár az Allee egyik alap adottsága, hogy sok a természetes fény, ami már önmagában is emberközelivé teszi a bevásárlóközpontot, szerettük volna maximalizálni a látogatói élményt. A belső terek megújulásának részeként az épület két átriumába látványos légtérinstallációk kerültek: az Október huszonharmadika utca felőli bejárathoz tavaly ősszel emelték be végleges helyére a három elemből álló mennyezeti térinstallációt, az úgynevezett „Staccato-t”. A Váli úti átriumba felszerelt, fényszűrő funkciót is betöltő láncfüggöny-rendszer – a Nordic Light – szintén az újdonságok közé tartozik. Érdemes megnézni este, kivilágítva.
A belsőépítészeti megújulás mellett kiemelt figyelmet fordítottunk a közösségi mosdók felújítására is, mert valljuk, hogy annak minősége, tisztasága egy bevásárlóközpont névjegykártyája.
– Milyen kihívások előtt állnak a bevásárlóközpontok ebben a rendkívüli gazdasági helyzetben és a brutálisan megnövekedett gáz- és elektoromosáram díjak mellett?
– Az energiapiacon végbemenő drasztikus áremelkedés mindannyiunk életére komoly hatással van – mi már január óta érezzük ezt – de biztos receptünk sajnos nekünk sincs a jövőre nézve. Olyan szempontból viszont szerencsés helyzetben vagyunk, hogy – a bevásárlóközpontok között elsőként – már évekkel ezelőtt belekezdtünk több olyan korszerűsítési és energiatakarékossági intézkedés megvalósításába, melyek mindegyike azt a célt szolgálta, hogy minél kevesebb energia felhasználásával működjön a bevásárlóközpontunk.
– Melyek voltak a legfontosabb, a költségcsökkentés mellett a fenntarthatóság érdekében foganatosított intézkedéseitek, változtatásaitok?
– 2020-tól kezdve már kizárólag megújuló forrásból származó villamos energiát használunk teljes egészében. Felkerült egy napvédő fólia az üvegtetőre, hogy a melegebb időszakokban csökkenteni tudjuk az üvegfelületeken keresztül bejutó közvetlen napsugárzás okozta hőt. Minden fényforrást LED-re cseréltünk a közösségi területeken és a hátsó, kiszolgáló területeken, ahol külön mozgásérzékelők kerültek felszerelésre a még optimálisabb működés érdekében, valamint a parkoló területén is minden fényforrást hatékonyabb LED-re cseréltünk. A világítási időszakok is korlátozásra kerültek a nyitvatartási időre és éjszaka csak a biztonsági fény világít az alkalmazottak számára.
A technikai átalakítások mellett jelentősen növekedtek a zöld felületek is, melynek leglátványosabb eleme a bevásárlóközpont Kőrösy József sétány felőli bejárata mellett található, 17 méter magas, 65 négyzetméter felületű, élő, virágos és örökzöld növényekből épített növényfal, amely oxigént termel, megköti a széndioxidot, felfogja a port és környezetében jelentősen képes növelni a páratartalmat, és ezzel hűteni a levegőt. De ami igazán különleges, hogy van négy extenzív zöld tetőnk is, önfenntartó növényekkel.
Emellett az Allee a bérlők fenntarthatósági törekvéseit is proaktív módon ösztönzi, például zöld együttműködési szerződésünk van velük: ez szabályozza a szemétgyűjtés módját és azt is, hogy csak zöld forrásból származó energiát használhatnak. Van egy javaslati listánk is arra vonatkozóan, hogyan tudnak energiát spórolni, például „ledesítéssel”. Természetesen a legnagyobb kihívás a hűtés-fűtés, azt kell úgy kalibrálni, hogy megmaradjon a komfortérzet, de ne legyen pazarló.
– A fenntarthatóság egy életre szóló elköteleződést jelent. Folytatjátok ezen az úton?
– Haladunk tovább a megkezdett úton és ahol lehet, még tovább csökkentjük az energiafelhasználást. Folyamatosan keressük a napelempark bővítésének lehetőségeit, amelynek köszönhetően a mozi feletti tetőfelületen hamarosan el is készül egy 710 m2-es rendszer. A fenntarthatósági beruházás során szerzett tapasztalatainkat és a tudásunkat pedig megosztjuk azokkal a bevásárlóközpontokkal, amelyek még most járnak ennek a folyamatnak az elején, de a bérlőinket is teljes mellszélességgel segítjük és támogatjuk.
– Nemzetközi szinten is ugyanezekkel a kihívásokkal szembesülnek a bevásárlóközpontok?
– Alapvetően mindenhol ugyanazokkal a kihívásokkal kell számolni, az energia mindenhol nagyon drága. Van ugyan néhány ország, ahol a kollégák egy-két évre előre le tudtak kötni energiát, de a legtöbb helyen ugyanaz a helyzet, mint nálunk, hogy erre nincs lehetőség. Arra nagyon büszkék vagyunk, hogy mi voltunk azok, akik elsőként előálltunk egy listával, hogy milyen intézkedésekkel lehet energiát spórolni. Mi ezeket már megvalósítottuk, a tapasztalatainkat pedig szívesen megosztjuk másokkal is.
– Hogy látjátok, a fenntarthatóság mennyire fontos a fogyasztóknak? Odafigyelnek rá?
– Az Allee ebben is zászlóvivő a hazai bevásárlóközpontok között. Azt látjuk, hogy elindult az edukáció, de az Allee vásárlóközönsége egyébként is egy tudatos közönség, amely nyitott a fenntarthatósági törekvésekre és vásárlói döntéseiben is sokkal tudatosabb, megtervezi a kiadásait, nem ad hoc költekezik. Persze most mindenki keresi a megoldást a drasztikus energiaár emelkedés ellensúlyozására.
– Az Allee BREEAM minősítése a korábbi „nagyon jó”besorolásról „kiemelkedő” minősítésre változott. Ezzel az Allee az első olyan üzletközpont Magyarországon, amelynek sikerült a legmagasabb BREEAM minősítési szintet elérnie. A létesítmény környezetvédelmi teljesítménye ugyanakkor szintén „kiválónak” bizonyult. Ez pontosan mit jelent és miért olyan fontos?
– A BREEAM minősítés annak a jelzője, hogy egy épület mennyire tud „zölden” és fenntarthatóan működni. Magyarországon egyedül az Allee kapta meg ezt. A minősítés két részből áll: egyrészt, hogy az épület maga mennyire zöld, másrészt pedig, hogy az üzemeltetése mennyire az. Listányi, nagyon szigorú kritériumrendszernek kell megfelelni és akkor kaphatsz magasabb minősítést, ha ezek közül az összeset maximálisan teljesíted.
Az Allee az üzemeltetés kategóriában lett kiemelkedő minősítésű, az épület azért nem tudta elérni ezt a kategóriát, mert a mosdókban mi ragaszkodtunk a vizes piszoárokhoz a vegyszeres-vízmentessel szemben, mert azt gondoljuk, hogy a rengeteg kemikáliával sokkal nagyobb gondot okoznánk a környezetünknek, mint a vizes működtetéssel, ráadásul a mi forgalmunkhoz a vízmentes piszoár nem megfelelő.
Ezek a mérési rendszerek és minősítések – a BREEM, a DGNB, a GRESB és a CRREM – azért nagyon fontosak a számunkra, mert a hosszú távú fenntarthatósági stratégiánk hatékonyságát leginkább ezekkel tudjuk mérni. Látjuk például, hogy jó irányban haladunk a karbonneutralitás felé. Ezek kellenek, hogy kontrollálni, monitorozni tudjuk a tevékenységünket és hogy lássuk, hol tartunk a végcél felé vezető úton. Ezek a nagyszerű eredmények, a kiváló minősítések elérése persze nem valósulhatott volna meg tehetséges, egymás munkáját szakmailag és emberileg támogató kollégákból álló csapatunk nélkül. Hálás vagyok, hogy velük dogozhatok együtt.
– Rengeteg új üzlet is nyílt az Alleeban. Hogyan állítjátok össze az üzletportfóliótokat?
– Nagyon boldogok vagyunk, hogy tíz új üzlet nyitott nálunk ebben az évben és 99% feletti a bérbeadottságunk. A jövő év elején nyit a földszinten a lengyel LPP vállalatcsoport magabiztos városi nőknek szóló divatmárkája a Mohito, aminek azért is nagyon örülünk, mert az Orsay kivonulása után támadt űrt így sikerül betölteni. A Mohiton kívül a Skechers, a Parfois, a Flying Tiger Copenhagen, a tudatos szépségápolás híveit megszólító Dora Natura, a magyar sportruházati márka a Budmil, a lengyel táskákat és bőröndöket kínáló Wittchen nyitott új üzletet.
Lett egy új kávézónk, a Coffee Cup és egy igazán különleges új éttermünk, a greenhabit, ahol 90%-ban magyar alapanyagokkal dolgoznak. A szolgáltatások körét pedig egy Erste Bankfiókkal bővítettük. De muszáj megemlítenem azt is, hogy a nyitások mellett több üzletünk is megújult: többek között a Lego, a Pandora, a JYSK, a TopClean, a Kreatív Hobby, a Nespresso és a Swarovski, és kibővült üzettel újranyitott a Bortársaság is.
Az üzletportfóliónk összeállításában egyébként a 15 perces bevásárlóközpont koncepciót követjük – ami ugyancsak a fenntarthatósági stratégiánk egyik eleme -, melynek lényege, hogy 15 perces vonzáskörzetben ki tudjunk szolgálni a vásárlóinkat úgy, hogy ne legyen feltétlenül szükséges autóba ülniük és egy helyen el tudjanak intézni mindent. Üzletkínálatunkat folyamatosan felülvizsgáljuk, hogy esetlegesen milyen üzlet vagy szolgáltatás az, amit vásárlóink hiányolnak.
– Milyen karácsonyra számítotok és milyen évre?
– Az előrejelzések szerint – nem csak mi gondoljuk így – idén még az előző évekhez hasonló karácsonyra számíthatunk, így nagy lelkesedéssel készülünk rá, mindenkit várunk szeretettel. A következő év már más kérdés: azzal kapcsolatban már borúlátóbbak vagyunk kissé, nehéz 2023-ra számítunk, de hogy mennyire, azt egyelőre nem tudjuk megítélni.
Abban reménykedünk, hogy a célközönségünket képező családok, háztartások viszonylag stabil pénzügyi háttérrel rendelkeznek, és túl nagy visszaesés nem lesz. Persze sok minden függ a Forint árfolyamától és az energiaárak mozgásától, mindenesetre mi mindent megteszünk, hogy ahol lehet, csökkentsük a költségeket. Jelszavunk, hogy ahol nem kell valamit elkölteni, azt ne költsük el. Ha pedig mégis probléma lesz, mi, mint bérbeadók együttműködünk a bérlőinkkel, a covid idején is így tettünk, és a jövőben is segíteni fogunk.
