1992-ben indultak el az első befektetési alapok Magyarországon, amelyek között elsődlegesen értékpapíralapokat és ingatlanalapokat különítenek el, utóbbiak közül az elsők 1993-ban indultak. 2000 végén már összesen 94 befektetési alap működött Magyarországon, ebből a pénzpiaci alapok száma 12 volt, olvasható a Magyar Nemzeti Bank átfogó tanulmányában.
Az első befektetési alapkezelő társaságok 1991-ben alakultak, számuk az ezredfordulóig fokozatosan 30 fölé emelkedett. A 2000-es években csaknem megduplázódott a befektetési alapkezelő társaságok száma, majd 2011 és 2021 közötti tíz évben ismételten megkétszereződött.
Látványos az ingatlanalapok térnyerése
Különösen látványos az ingatlanalapok térnyerése, amelyek az elmúlt tíz évben szinte bankot robbantottak. Az irányadó kamatráta a 2010 év eleji 6 százalékról 2020 végére 0,6 százalékra csökkent, amelynek hatására az alacsonyabb kockázattűrő képességgel rendelkező befektetők is a magasabb kockázatú konstrukciók felé fordultak. Ennek hatására az ingatlanalapok száma is emelkedett a 2010. évi 32-ről 2021 végéig 194-re, így 24 százalékkal ez lett a legnagyobb létszámú alaptípus.
A befektetési alapok nettó eszközértéke is erőteljes bővülést mutatott az elmúlt évtizedben, a 2010 végi 3895 milliárd forintos értékről 2021 végére 10 450 milliárd forint közelébe emelkedett a befektetési jegyek értéke. A folyamatos növekedésben csak két helyen látható nagyobb visszaesés. Egyrészt a 2011 közepétől 2012 közepéig tartó időszakban, az európai adósságválság elhúzódó hatásának következtében. A másik jelentős visszaesés 2020. márciusában következett be a pandémia miatt.
A bizonytalan környezet miatt a befektetők – elsősorban a háztartások – elkezdték kivonni megtakarításaikat az alapokból, ami a magyarországi befektetési alapok történetének legnagyobb havi nettó eszközérték csökkenéséhez vezetett, több mint 400 milliárd forinttal. A sokk után a befektetői bizalom visszatért, a befektetési alapokban kezelt vagyon 2020. augusztusától kezdve folyamatosan növekedett.
2018-ban átvették a hatalmat
A befektetési alapok között az ingatlanalapok 2018-ban vették át a vezető szerepet a hazai ingatlanszektor dinamikus fejlődésével összhangban, korábban soha nem látott mennyiségű tőke áramlott a szegmensbe. Ezt mutatja, hogy 2010 és 2021 között nettó eszközértékük 459 milliárd forintról 2500 milliárd fölé nőtt, ami a befektetési jegyek állományának negyedét jelenti. Az eszközök egy része jövedelemtermelő ingatlan, amelyek jellemzően irodaházak és kereskedelmi ingatlanok, írja az MNB tanulmánya.
Az ingatlanalapoknál a felvett hitelek állománya egészen 2017-ig 100 milliárd forint alatt mozgott, 2018-tól kezdően viszont emelkedésnek indult. 2021 végén 70 ingatlanalap mérlegében összesen 425 milliárd forint felvett hitel volt, de az állomány 60 százaléka 5 ingatlanfejlesztő alaphoz köthető.
Az ingatlanalapoknál a zártkörű alapok száma 2015-ig együtt mozgott a nyilvános alapok számával, de 2021-ben már 11-szer több zártkörű ingatlanalap volt nyilvántartva. A jelenség a növekvő piaci aktivitással magyarázható, amely 2016-tól a kereskedelmi ingatlanok piacának adataiban is tükröződött. A 2021 végén a 178 darab zártkörű alap túlnyomó többsége ingatlanfejlesztő alap volt, amelyekre jellemző, hogy egy-egy projektre hozzák létre.
Az adatokból látható, hogy a vagyon a kevés számú nyíltvégű alapban koncentrálódik, hiszen míg 2021-ben a 178 darab zártvégű ingatlanalap együttesen 1038 milliárd forint értékű kibocsátott befektetési jeggyel rendelkezett, addig a 16 darab nyíltvégű alap 1552 milliárd forint értékű nettó eszközértékkel bírt.
A háztartások mellé felzárkóztak a pénzügyi vállalatok
Az ingatlanalapok portfóliójában lévő eszközök közül a nem pénzügyi eszközök rendelkeztek mindvégig a legnagyobb súllyal, 2021 végén az összes eszköz 54 százaléka volt ingatlan, 1791 milliárd forint értékben. A likviditás biztosítása érdekében az ingatlanalapok nagy arányban tartanak bankbetétet, értékpapírokat és befektetési jegyeket. 2021 végén az összes eszközük 29 százalékát tartották ezekben a likvid instrumentumokban.
Az ingatlanalapok egyik legfontosabb sajátossága, hogy egyes ingatlanbefektetéseik után bérleti díjat kaphatnak. E tekintetben 2016-tól jelentős pozitív irányú elmozdulás következett be, hiszen 2021-ben a bérleti díjból származó bevétel 78, a nem pénzügyi eszközök árváltozása 80 milliárd forintot tett ki, ezek a kibocsátott befektetési jegyek éves átlagállományának 6 százalékát jelentették.
Az ingatlanalapok befektetési jegyeinek tulajdonosai legnagyobb arányban mindvégig a háztartások és a háztartásokat segítő nonprofit szervezetek, arányuk 2010 végén 53 százalékot, 2021 végén 39 százalékot tett ki. A második legnagyobb ingatlanalapokba fektető szektor a külföldi és belföldi pénzügyi vállalatok szektora, részesedésük 27 és 39 százalék között mozgott. Arányaiban a legnagyobb növekedés a nem pénzügyi vállalatok tulajdonában lévő befektetési jegyek állományában mutatkozott, amely a 2010 végi 78 milliárd forintról 2021 végére 631 milliárd forintra emelkedett.
Fotó: Getty Images. Grafikonok forrása: 30 éves a befektetési alapok intézménye Magyarorságon, Magyar Nemzeti Bank Statisztikai igazgatóság
