A befektetők uralják a belvárosi újlakáspiacot. De meddig?

Lakás 2022-06-23

Elkészült a Cordia legújabb belvárosi beruházása, a Grand’Or társasház a Nagydiófa utcában. Ennek apropóján megnéztük az albérletpiacot, hogyan is alakul Budapest legfrekventáltabb övezetében.

A Cordia jelentős tapasztalatokkal rendelkezik a lakáspiacon, hiszen az emblematikus Corvin Sétány lakóházai mellett számos lokációban épít otthonokat, többek között a belvárosban is. Ennek legújabb eredménye a LAB5 architects építésziroda tervei alapján megvalósult Grand’Or, amelynek előnye az otthonok változatos alaprajzi elrendezése mellett, hogy a szomszédos telkek elhelyezkedésének köszönhetően szinte zöld oázis veszi körbe a lakásokat a belső kertben.

 Az, hogy egy kivétellel mindegyik lakás elkelt, azt bizonyítja, hogy a Grand’Or különleges lokációja és koncepciója meggyőzőnek bizonyult mind a belvárosi otthont keresők, mind az ingatlanjukat rövid- vagy hosszútávú kiadás révén hasznosítani vágyók számára. A lakásárak és a bérleti díjak növekedése láttán egyértelmű, hogy jó befektetési döntést hozott, aki itt vásárolt ingatlant, mondta Görög Áron, a Cordia értékesítési igazgatója.

Jól jelzi a jelenlegi piacot és a belvárosi lokációt, hogy nagyjából a vevők 30%-a lakhatási céllal vásárolta meg az ingatlant a házban, míg 70%-uk befektető, akik kiadási szándékkal invesztáltak a Nagydiófa utcai társasházba. Miközben az épületben jelen vannak a hosszútávú kiadók, megengedett az Airbn-tevékenység is, ami a belváros kerületek és társasházak szigorodó szabályozási környezetében pozitív fejlemény.


Bár a pandémia alatt gyakorlatilag eltűnt a rövidtávú lakáskiadás, és a befektetők a hosszú távú bérletek felé mozdultak, azóta már konszolidálódott a helyzet, és az árak is megindultak felfelé. Gyakorlatilag állandósult a drágulás az országos albérletpiacon, erre utalnak a KSH-ingatlan.com lakbérindex májusi adatai is. Ezek szerint a bérleti díjak áprilisban havi összevetésben 2 százalékkal nőttek a fővárosban, míg éves összevetésben közel 20 százalékos emelkedésről beszélhetünk. A bérleti díjak emelkedésében jelentős szerepet játszik, hogy a kínálat nem tart lépést a kereslettel. Az ismert célcsoportok mellett megjelentek az Ukrajnából érkezők is, illetve hamarosan indul a diákroham, hiszen ősszel kezdődik az új szemeszter az egyetemeken. 

Bár hüvelykujj-szabályként szokták emlegetni, hogy a nagyjából 4 milliós hazai lakásállomány száz éves megújításához évente 40 ezer lakásnak kellene épülnie, valójában legalább 60 ezer újlakás lenne az ideális évente. Ettől a számtól azonban fényévekre vagyunk, az újlakás kínálat a kereslethez képest jelentős elmaradást mutat. A lakásépítéseknek most egyébként sem kedveznek a gazdasági és politikai körülmények, így a megugró infláció, az építőanyagárak drasztikus változása, a növekvő jegybanki alapkamat és az ezzel együtt növekvő lakáshitelkamatok, valamint az Ukrajnában zajló háború mind-mind elbizonytalanítja a piacot.

Emellett azonban az Magyar Nemzeti Bank már jelezte, hogy a hazai lakáspiac a túlértékeltség állapotába került, vagyis a növekvő árakat már egyre kevésbé tudja majd a kereslet követni, ez pedig egy idő után visszaeséshez vezethet. 2021 végén az MNB adatai szerint a lakóingatlanok átlagosan mintegy 18 százalékkal magasabb áron cseréltek gazdát, mint amit a reálgazdasági mutatók indokolnának, ezzel korábban nem látott szintre emelkedett a lakások túlértékeltsége.

Görög Áron a Grand’Or bejárásán elmondta, hogy továbbra is dinamikusan mennek fel az árak, hiszen amíg pár éve 800 ezer forintot kértek egy négyzetméternyi újépítésű lakásért, ma már meghaladtuk a 1,5 millió Ft/négyzetmétert a lokációban. Ez ha jól számoljuk, akkor a duplája, ami azért nem kevés. Persze kérdés, hogy meddig tarthat az áremelkedés, mennyit bír el a piac, és nevesítve a befektetőknek meddig éri meg a vásárlás után kiadni a lakást. Mindenesetre az kedvező, hogy a modern műszaki megoldások csökkentik az átlagos rezsidíjakat, így itt a Nagydiófa utcában is az otthonok mennyezethűtéssel és -fűtéssel vannak felszerelve.

Az lesz majd meghatározó adat a befektetési céllal vásárlók számára, ha több évet figyelembe véve összehasonlítják a bérleti díjak emelkedését a lakásárak növekedésével, vagyis meddig lesz kecsegtető ingatlant venni kiadás céljára. Majd természetesen realizálni kellene az elvárt hozamot is, aminek az értékét befolyásolja, hogy mennyi pénzünket "fogyasztja el" az infláció, illetve hiába 5% például a hozam, ha a szakik már 30-50%-kal drágábban dolgoznak, ha egy műszaki nagygép elromlik. Persze ilyenkor jönnek az euróalapú elszámolások, hiszen a forint lassan már tényleg nem lesz jó semmire. Az is igaz, hogy a jelenlegi válságos világgazdasági helyzetben más befektetési formák sem vonzók, elég csak a részvénypiacokra gondolni, az állampapírokat már ne is említsük, így ebben az inflációs környezetben hosszú távon menedéknek bizonyulhat az ingatlan.

Fotók: Grand’Or

GALÉRIA KÉPEK

Partnereink