Míg ez év januárjáig szinte folyamatosan kedvező ingatlanpiaci helyzetet tapasztaltak a szakemberek, jelenleg egyszerre több negatív tényező is kihat a piacra, erősen befolyásolva annak irányát. Az egyik legfontosabb ezek közül az elhúzódó háború, mely bizonytalanságot hozott magával. A másik a folyamatos forintgyengülés és áremelkedés, mely miatt nőnek a kamatok, de drágul az építkezés és a felújítások is. Mindezek hatására pedig kevesebb a vásárló a piacon – derült ki Garaba Gergely, a Balla Ingatlan belvárosi irodájának szakmai vezetőjének szavaiból.
Ha az elmúlt egy évet tekintjük, akkor még mindig azt látjuk, hogy a belső kerületekben mintegy 15-20 százalékkal emelkedtek az árak, ugyanakkor mára érezhető a változás az előbb említettek következtében. Egyelőre még csak kevesen látják az eladók között, hogy változóban a helyzet, így továbbra is jellemzőek a túlárazások, mert az eladók érthető módon megpróbálnak minél több pénzt kihozni ingatlanuk eladásából. Igaz, ezáltal az ingatlan értékesítése jelentősen lelassul, adott esetben akár lehetetlenné is válik.
Mindenesetre, ha egy megfelelően árazott ingatlan kerül a piacra, melyen nagyobb felújításokra sincs szükség, akkor két-három hónap alatt értékesíteni lehet, viszont, ha túlárazott ingatlanról van szó, akkor a folyamat elnyúlik hat hónapra, vagy még tovább. Annál is inkább, mert érezhetően egyre kevesebb az érdeklődő a belvárosi kerületekben: kevesebben keresnek befektetési lehetőséget, de a hiteles vevők száma is visszaesett. Korábban jellemző volt, hogy a vételárnak akár 60-70 százalékát fedezték hitelből, ma már ez jellemzően csak 30-40 százalék az egyre romló gazdasági helyzet miatt.
A leginkább továbbra is a két, illetve két és fél szobás lakásokat keresik az érdeklődők. Garaba Gergely szerint szinte követelmény lett az erkély, valamint a minél kisebb felújítási igény. Ha egyedülálló keres ingatlant, akkor is egy plusz egy-, vagy egy plusz félszobást keres, jellemzően kiváló közlekedési lehetőségekkel. A négyzetméterárak ezeknél az ingatlanoknál jelenleg átlagosan 850 ezer – 1,1 millió forint között alakulnak a belvárosban.
Az újépítésűek iránt jelenleg minimális az érdeklődés, hiszen egymillió forintos négyzetméterár alatt ma már semmilyen újépítésű ingatlan nem lehet kapni, nem, hogy a belvárosban, de a külső kerületekben sem, sőt kezdenek megjelenni a másfél milliós négyzetméterárak. Ez viszont már annyira magas ár a vevők számára, hogy nem tudják vagy nem hajlandóak megfizetni. A problémát súlyosbítja a kamatok folyamatos emelkedése, ami miatt lassan megfizethetetlen havi törlesztőrészletekkel lehet számolni.
A bérleti piacon ugyanakkor nem tapasztalható megtorpanás, folyamatosak a kiadások, de a szakértő tapasztalatai szerint az árak a belső kerületekben csak minimális mértékben emelkedtek az elmúlt hónapokban. Ez azt jelenti, hogy 120-140 ezer forint most az induló ár a kisebb kiadó lakásoknál, ugyanakkor, ha valaki jobb minőségre és nagyobb élettérre vágyik, akkor meg kell barátkoznia a 200-250 ezres havi bérleti díjjal. Garaba Gergely úgy látja, hogy az egyre növekvő rezsi várhatóan a kisebb lakások irányába fogja elmozdítani a bérlést.
Ennek kapcsán megjegyezte, hogy a nemrég bejelentett kormányintézkedések – a kata változása, mely kihat a közös költség alakulására, valamint a rezsicsökkentés módosítása -, illetve a gyenge forint és az emelkedő kamatok hatására még inkább fel fog gyorsulni a folyamat, mely a kínálati irányba viszi az ingatlanpiacot, mint a legutóbb lezajlott gazdasági válság idején.
A szakértő várakozásai szerint a vevőknek fontosabbá fog válni a jó energetikai állapot, az alacsony rezsi, és a minél olcsóbb fenntarthatóság. Az elavult fűtéssel – mint a konvektor, a Héra vagy a régebbi, korszerűtlen gázkazánok, illetve villanyfűtéssel rendelkező lakásokat nagyon nehéz lesz eladni és kiadni. Várakozásai szerint a vevők és bérlők is a kisebb életteret kínáló, de alacsony rezsijű lakások felé fordulnak majd.
Fotó: pixabay.com
