Huszonkettes csapdája. Bérlők harca az energiaválság árnyékában

Nincsenek túl jó adottságaink

Az élet minden területén, így az ingatlanpiacon is most minden az energia körül forog. A jelenlegi épületállomány üzemeltetését és bérbeadását ugyanúgy döntően meghatározza, mint a jövőbeni fejlesztéseket. Mindenki erre koncentrál, a bérlők és bérbeadók közötti napi kapcsolat és párbeszéd is az üzemeltetési költségekről szól, vezette fel a témát Krüpl László moderátor, a Schönherr Hetényi ügyvédi iroda ingatlan- és építési jogi munkacsoportjának vezetője a konferencia panelbeszélgetésén.

Az elmúlt három évben 1100-1200 százalékos drágulásról beszélhetünk az energiapiacon, amely mind a villamosenergia, mind a gáz tőzsdei árára vonatkozik. A szolgáltatók közötti különbség is részben abból adódik, hogy ki hol veszi az energiát. A jelentős energiafüggőségünk miatt nagyon kitett a gazdaság, ezért fontos, hogy a beszerzéseinket okosan tudjuk abszolválni, de erre korlátozott lehetőségeink vannak, vázolja fel a magyarországi adottságokat Csiki László, a GTC Hungary Technical Property- és Asset Management vezetője.

A villamosenergia igényünk 49%-át Paks biztosítja, míg 29% gáz felhasználásával termelődik, 12%-ot szénerőművek állítanak elő, 11% pedig megújuló energiából származik. Persze a manipulációs faktort se hagyjuk ki, hiszen már az ukrán konfliktus eszkalálódása előtt elkezdtek szárnyalni az árak, teszi hozzá Csiki László.

Az épületek szempontjából a gáz korlátozott helyről származó korlátozottan elérhető energia, míg a villamosenergia több alternatív forrásból is érkezhet, ezért a jövő épületeibe elektromos áram formájában kellene beérkeznie az energiának. Ez persze mindenképpen egy hatalmas kihívás a piaci szereplők számára, hangsúlyozza Korompay Zoltán, a Facility Concept & Geo Concept ügyvezető partnere.

A hőszivattyús rendszerek a jövő technológiái, hiszen itt 1 kWh elektromos áram felhasználásával 6 kWh hőenergia keletkezik, a Mol új székháza alá telepített talajszondák is ilyen hatékonysággal működnek. Kevesebb primer energiát kell alkalmazni hőszivattyúk esetében, ami a tőzsdei ármozgások hatásait csökkentik. Mivel egy épület energiafogyasztásának 70-80%-a hőenergia, ezért fontos az előállítás hatékonyságnövelése, teszi hozzá Korompay Zoltán.

Nincs verseny, csak árdiktátum

A korábbi bevett gyakorlat szerint a kereskedők vesznek egy portfóliót, leszerződnek határozott időre, majd kihelyezik az energiát. A lakosság esetében hatósági ár szabja meg a kereteket és a kereskedőnek szerződéskötési kötelezettsége van, ellenben az üzleti fogyasztóknál nincs üzletkötési kötelezettség. Régebben az épületek megversenyeztették a kereskedőket, most azonban fordult a kocka, veti fel az újabb témát Krüpl László.

Néhány éve még árverseny zajlott, több éves időszakra fix szerződéseket lehetett kötni, így az üzemeltetési díjak is tervezhetők voltak. Ma a kereskedők nagyon kevés alkalommal tudnak fix árat ajánlani, vagyis nagyot fordult velünk a világ, magyarázza Csiki László.

Mi már prognosztizáltuk a jövő évet, megosztottuk az információkat a bérlőkkel, nem titok, hogy magasak lesznek az energiaárak. A krízishelyzetekben nem könnyű a bérlőkkel kommunikálni, sokan szeretnék ugyanis, ha az üzemeltetési díjak „plafonszintjét” meghatároznánk, de ez nyilván lehetetlen. Ilyenkor szóba kerül a bérleti díj-csökkentés is, ami megint csak problémás, hiszen az irodaházak fejlesztési költségét ki kell termelni. A bérlőket is edukálnunk kell: hogyan tudnak hozzájárulni a költséghatékonysághoz, hogyan tudják a jelenlegi helyzethez igazítani a működésüket, mondja Ispánki Nikoletta, a GTC Hungary kereskedelmi igazgatója.

Új fejlesztések esetében az energiahatékonyság már meghatározó tényező, hiszen meg kell találnunk a legoptimálisabb technológiai megoldásokat, és az alapján kell az épület koncepcióját megalkotni. Ma már a gépészet határozza meg, hogy hogyan nézzen ki egy iroda, a műszaki berendezésekhez kell igazítani a tereket, ez sokszor az esztétikai szempontok háttérbe szorulásával jár együtt. A zöld minősítések szerepe még fontosabb lesz, így lehet a versenytársakat megelőzni és kiszámítható jövőt biztosítani a bérlők számára, folytatja Ábrahám András, a Skanska Magyarország projektigazgatója.

Új idők, új megoldások

Egyrészt a válság mindig negatív dolgokat hoz elő, másrészt olyan energetikai beruházások előtt nyitja meg az ajtókat, amelyek korábban lassan megtérülő fejlesztéseknek számítottak, míg ma már gyorsan behozzák a kivitelezési költségeket. Mivel az energia miatt nő az üzemeltetési költség, ezért a bérlők számára úgy lehetünk vonzó bérbeadók, ha ezeket a kiadásokat a fejlesztések segítségével kordában tartjuk, mondja Csiki László.

Az energetikai szemléletű facility menedzsment az épület hatékony működéséhez egyre jobban hozzájárulhat. Először átfogó méréseket kell végeznünk az épület alapos megismerése céljából, másodszor a kapott adatok alapján további fejlesztéseket eszközölhetünk. De már kisebb beavatkozásokkal – akár átprogramozásokkal – szignifikáns megtakarítás érhető el. Ennek a folyamatnak sohasincs vége, hiszen minden épületet lehet még hatékonyabban üzemeltetni, vázolja a megoldásokat Korompay Zoltán.

A bérlők tudatossága érdekében pénzügyi kimutatásokat készítünk, így például az elvárt hőfok vagy légmennyiség mekkora költséggel jár együtt. A kimutatásokkal együtt alternatívákat vázolunk fel számukra, így az új javaslatokról döntést hozhatnak, hogy hogyan lehetnek hatékonyabbak, még ha ez sokszor kényelmetlen is, magyarázza Ábrahám András.

Próbaidőt is alkalmazhatunk annak érdekében, hogy a bérlők lássák: hogyan változik az életük az irodában, ha egyes műszaki berendezések segítségével spórolunk. Így például éjszaka vagy hétvégén más paraméterek alapján működtethetjük az irodatereket, de egyéb alternatívákat is mutatunk számukra, teszi hozzá Ispánki Nikoletta.

A résztvevők megegyeztek abban is, hogy ha vége lesz a háborúnak, akkor sem várható, hogy az egy-másfél év előtti árakhoz visszatérhetünk. Hosszú távú stabilizációs időszak következhet be, de az biztos, hogy a földgáz szerepét egyre inkább csökkenteni kell az energiaellátásban, miközben az elektromos energia fogadására kiépített hálózatot tovább kell fejleszteni.

Címlapkép: résztvevők sorrendben – Krüpl László, Ábrahán András, Ispánki Nikoletta, Korompay Zoltán, Csiki László