A pandémia a belföldi népességmozgásra is jelentős hatást gyakorolt. 2020-ban Pest megyébe költöztek a legtöbben, a dobogó második és harmadik helyét Veszprém és Somogy megye foglalja el. A legnépszerűbb megyék mindegyikében növekedtek tavaly az ingatlanárak, a növekedésben a Balaton vonzereje döntő szerepet játszik. A magyar tenger körül hat borrégió terül el, ezek közül most háromra fókuszálunk: megnéztük, hogy mi történt a pandémia alatt a déli part nagy részét magába foglaló Balatonboglári, a Badacsonyi és a fővároshoz legközelebbi Balatonfüred-Csopaki borrégió ingatlanpiacán.
Borrégiótól függetlenül igaz, hogy a járvány felerősítette a nyaralók iránt évek óta tartó keresletnövekedést: az eddigi adatok alapján 2020-ban 20-25 százalékkal több nyaraló cserélt gazdát, mint 2019-ben az ingatlanközvetítők tapasztalatai szerint. A növekvő kereslet nyomán tavaly nagy mértékben drágultak a balatoni ingatlanok: az áremelkedés mértéke mindenhol meghaladta a 10 százalékot, de nem ritka a 30 százalékot meghaladó árnövekedés sem. Ugyanakkor a négyzetméterárakban jelentős a különbség a főváros és a tótól való távolság függvényében.
Az OTP Értéktérkép adatai szerint a pandémia első évében Somogy megyében csökkent a legkisebb mértékben a forgalom országos összevetésben, mindössze 5 százalékkal, miközben itt drágultak leginkább az ingatlanok. A tó körül a Siófoki mellett az északi parton a Balatonalmádi és a Tapolcai járásban is 30 százalakot (a Balatonfüredi járásban pedig 20 százalékot) meghaladó volt a drágulás, és immár hasonló arányú és irányú elmozdulást látunk a Velencei-tó északi és déli partján is. Az árszintemelkedés egyik oka az elmúlt években épített számtalan újlakásprojekt, amelyeket általában nyaralónak szántak, de sokan egész évben használnak.
A Balaton egyre növekvő népszerűségét a pandémia még tovább növelte. „Azok, akik 2020 tavaszán azzal szembesültek, hogy négy fal közé lettek beszorítva, vagy az addig megfelelő méretűnek tűnő lakáson most a népes családdal, digitális oktatásban résztvevő gyerekekkel és otthonról dolgozó szülőkkel osztoznak minden nap, azok körében elindult egy kirajzás a nagyvárosokból. Ők akár második otthonként vásároltak nyaralót a Balatonon vagy beköltöztek a már meglévő nyaralójukba” – magyarázza Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági elemzője az egyik covid-hatást, ami felhajtotta a balatoni árakat.
A Balaton népszerűségének ugrásszerű növekedése mögött további tényezőként a befektetők állnak, akik a budapesti albérletárak zuhanása miatt elfordultak a fővárostól és megtalálták maguknak a Balatont, ami értelemszerűen még fentebb hajtotta az ingatlanárakat. Ráadásul már a covid előtt is jelentős fejlesztési források áramoltak a régióba, az infrastruktúra fejlődése pedig az ingatlanok értékét is növeli. A további tényezők között említhetjük az első hullám utáni belföldi turizmust: 2020 nyarán, a korlátozások feloldása után kiszabadult a lakosság, de külföldre nem tudtak menni, így egy ország fedezte fel magának újra a Balatont, ami még népszerűbbé tetet a régiót.
Balatonboglári borrégió
A balatoni borrégiók közül a Balatonboglárról elnevezett a legnagyobb, gyakorlatilag az egész déli parton végighúzódik, legkeletibb tóparti települése Zamárdi, a legnyugatibb pedig a Keszthelytől mindössze 14 km-re fekvő Balatonberény. A régióban a 80-119 négyzetméteres ingatlanok Balatonbogláron a legdrágábbak: itt 682 ezer forintot kértek tavaly év végén átlagosan egy négyzetméterért az ingatlan.com adatai szerint.
Valamivel olcsóbb volt Zamárdi a 632 ezer Ft/négyzetméterárral, Balatonlelle pedig a maga 580 ezer Ft-os átlagárával a tóparti települések közül az olcsóbbak közé tartozik. A tótól távolodva ugrásszerűen csökkennek az árak: a Balatontól mindössze 4-5 kilométerre fekvő Balatonendréden már mindössze 348 ezer Ft-os átlagos négyzetméterárat kell fizetni egy 80-119 négyzetméteres ingatlanért. A tótól 3 kilométerre fekvő, levendulásáról és völgyhídjáról ismert Kőröshegyen az ugyanilyen paraméterekkel rendelkező ingatlanok átlagos négymeztméterára 380 ezer Ft.
Ha megnézzük az elmúlt két év statisztikáit, igen szembetűnő a covid hatása a kínálatra és az árakra. Míg 2019 októberében Baltonbogláron 193 lakóingatlan kereste új tulajdonosát az ingatlan.com felületén, addig 2020 őszén már csak 170. 2021 azonos időszakában tovább csökkent az eladó ingatlanok száma, ekkor mindössze 138 hirdetés szerepelt az oldalon. A medián négyzetméterár 2019 őszén mindössze 331 ezer Ft volt, egy évvel később már 457 ezer Ft, 2021 őszén pedig 675 ezer Ft, vagyis két év alatt megduplázódott az ingatlanok ára Balatonbogláron.
Zamárdiban hasonló tendenciát látunk: míg 2019-ben 356 lakóingatlant hirdettek az ingatlan.com-on, addig 2021-ben már csak 263-at. Az árakat tekintve kisebb mértékű drágulást tapasztaltunk Zamárdiban: 2019-ben a medián négyzetméterár 605 ezer Ft volt, 2020-ban 659 ezer Ft, 2021-ben pedig már 930 ezer Ft, vagyis itt két év alatt több mint másfélszeresére drágultak az ingatlanok.
Balatonlellén az eladó ingatlanok száma 371-ről 204-re csökkent, a medián négyzetméterár pedig 143 százalékkal nőtt (534 ezer Ft-ról 764ezer Ft-ra). A Balatontól távolabb lévő Kőröshegy medián négyzetmétera megduplázódott a pandémia két éve alatt a lakóingatlanok tekintetében: míg 2019-ben 244 ezer Ft volt, 2021-ben már 500 ezer.
Balatonfüredi-Csopaki borrégió
Tavaly év végén Veszprém megye 412 ezer forintos átlagos négyzetméterára természetesen messze elmaradt a tó menti települések áraitól. Balatonalmádiban a hasonló paraméterekkel rendelkező ingatlanok átlagára 851 ezer Ft/négyzetméter volt, Balatonfüreden viszont már 963 ezer Ft. A csopaki ingatlanok 1,2 millió forintos átlagos négyzetméterára a fővárosi legnépszerűbb kerületek ingatlanáraival vetekszik, nem is beszélve Tihanyról, ahol ugyanezekre a paraméterekre nem állt rendelkezésre átlagár a tavalyi év végén, de igencsak beszédes, hogy a 200-299 négyzetméteres ingatlanok átlagára 1,46 millió forint volt ugyanabban az időszakban.
Az ekkora méretű ingatlanok megyei átlagára 433 ezer Ft/négyzetméter volt, vagyis a tihanyi lokáció több mint háromszorosára emeli az ingatlanok árát. „Tihany nagyon kicsi, viszont nagyon felkapott, és kevés az eladó ingatlan. Ha a kereslet egy kis részre koncentrálódik, az felhajtja az árakat. Illetve ebben van egy trend is: most trendi Tihanyban ingatlant vásárolni, ami szintén a drágulást erősíti” – magyarázta Balogh László.
Nézzük meg, hogyan hatott a pandémia a kínálatra és az árakra a régióban! Balatonalmádiban a kínálat ingadozó volt az elmúlt években. 2019 októberében 363 lakóingatlant hirdettek eladásra az ingatlan.com-on felületén, 2020 őszén ez a szám 301-re csökkent, hogy aztán 2021 őszére 346-ra ugorjon. A lakóingatlanok medián négyzetméterára 449 ezer Ft volt 2019 őszén, 2020 őszén viszont már 582 ezer Ft. Tavaly októberben pedig meghaladta a 745 ezer Ft-ot, vagyis a pandémia két éve alatt az ingatlanok 165 százalékkal drágultak a településen.
Balatonfüreden az eladó lakóingatlanok száma több mint a felére csökkent 2019 ősze és 2021 októbere között (768-ról 371-re) az ingatlan.com adatai alapján. Az ingatlanok ára itt nem nőtt olyan drámaian, mint más balatonparti településeken, igaz, itt már a pandémia előtt is eleve magas árakkal találkoztak a vevők. Míg 2019 őszén a medián négyzetméterár 652 ezer Ft volt, addig tavaly ősszel már 840 ezer Ft, ami 130 százalékos drágulást jelent.
A csopaki kínálat is hasonló tendenciát mutat, mint a szomszédos füredi: míg 2019 őszén 152 eladó lakóingatlan várta új tulajdonosát az ingatlan.com-on, addig 2021 őszén ez a szám már csak 80 volt. A pandémia előtti eleve magas, 600 ezer forintos medián négyzetméterár 2021 őszére több mint 150 százalékkal emelkedett Csopakon (923 ezer Ft-ra).
A mindig is szűk tihanyi kínálatot a pandémia a harmadára csökkentette: 2019 őszén 117 eladó lakóingatlant hirdettek, 2021 őszén viszont már csak 43-at. A 2019-es 816 ezer Ft-os medián négyzetméterárat a covid közel 180 százalékkal megemelte, 1461 ezer Ft-ra. A fővároshoz legközelebb eső tóparti település, Balatonvilágos ingatlankínálatára nem volt különösebben nagy hatással a pandémia, nem így az áraira: míg 2019-ben a medián négyzetméterár mindössze 376 ezer Ft volt, addig 2021 őszén már 831 ezer Ft, ami több mint 220 százalékos drágulás két év alatt!
Badacsonyi borrégió
A Tapolcai járásban a pandémia első évében az ingatlanok drágulása meghaladta a 30%-ot. A régión belül az egyes települések ingatlanárai nagy szórást mutatnak: tavaly év végén Badacsonyban a 40-79 négyzetméteres ingatlanok átlagos négyzetméterára 1 millió forint volt. Ezzel szemben Tapolcán, ami a régió legészakabbi települése, így a tótól való távolsága is a legnagyobb, az átlagár 438 ezer forint volt. A part menti Révfülöp átlagos négyzetméterára a kettő közé esik, de a vízhez való közelség miatt a badacsonyi átlagárhoz van közelebb: itt tavaly év végén 725 ezer forintos átlagos négyzetméteráron kaptunk meg egy 80 négyzetméternél kisebb területű ingatlant.
Badacsonytomajban és Badacsonytördemicen is nagy mértékben zsugorodott a kínálat a pandémia éveiben, míg az árak jelentősen nőttek. Badacsonytomajon 386 ezer Ft-ról 692 ezer Ft-ra nőtt két év alatt a medián négyzetméterár, Tördemicen pedig 268 ezer Ft-ról 586 ezer Ft-ra, ami 180 és 218 százalékos növekedést jelent mindössze két év alatt! Tapolcán a kínálat a felére zsugorodott a pandémia évei alatt, a medián négyzetméterár pedig közel a duplájára emelkedett a 2019 őszi 230 ezer Ft-ról a 2021 októberi 400 ezer Ft-ra. A révfülöpi kínálatot is megfelezte a covid, az árakat pedig 170 százalékkal megemelte: míg 2019 őszén 362 ezer Ft volt a medián négyzetméterár, addig 2021 azonos időszakában már 615 ezer Ft.
Balogh László szerint a magyarországi lakáspiacnak két olyan régiója van, ahová az ország bármely pontjáról érkezhet vevő: az egyik Budapest, a másik a Balaton. A Balaton ugyanakkor nem úgy viselkedik, mint a főváros. A budapesti lakosság jelentős része magának vásárol, így ha túl magasra mennek az árak, akkor a vevők nagy része lemorzsolódik, csökken a tranzakciók száma és ez lelassítja a drágulást. Aki azonban a Balatonon vásárol, az jellemzően kevésbé van kitéve olyan tényezőknek, ami egy átlagvásárlót már megállásra kényszerítene. Az eladott ingatlanok átlagértékét tekintve a Balaton már lehagyta Budapestet, ezért nehéz megmondani, hol lesz az áremelkedés vége, de valószínűleg van még tere a drágulásnak.
A cikk az Ingatlan Évkönyv legújabb kiadásában olvasható és elérhető itt.
Fotók: Getty Images, pixabay.com
