– Mire figyeljünk az újépítésű lakás adásvételi szerződésénél, hiszen itt más speciális szempontok merülhetnek fel, mint egy használt lakás vételénél?
– Ha a beruházótól vásárolunk, akkor általános gyakorlat, hogy az eladót vagyis a beruházót képviselő ügyvéd szerkeszti a szerződést, a projekt-finanszírozó bank által támasztott követelmények figyelembe vételével. Ezért javasoljuk, hogy a saját jogi képviselőnkkel is tekintsük át a szerződéstervezetet aláírás előtt, hiszen végső soron az eladó kötelezettségei sokrétűbbek, így az eladó jogi képviselőjének iratszerkesztése a szokásos érdek- és kockázategyensúlyt némileg megváltoztatja.
Fontos a fizetési feltételek rögzítése a szerződésben. A vételár fizetése, a birtokba adás lehetőség szerint az építkezés befejezéséhez legyen kötve. Beruházások esetén sokszor előfordulhat, hogy az eladó késedelembe esik, melynek esetére garanciákat (kötbér, elállás, stb.) javasolt a szerződésben kikötni, ezzel is elősegítve a szerződésszerű teljesítést. Az egyik formája a biztosítéknak a foglaló, amely általában a vételár nagyságrendileg tíz százaléka. A további vételár-részletek fizetési ütemét se kössük lehetőleg konkrét dátumokhoz, hanem az építkezés üteme szerint határozzuk meg. A beruházás folyamata során kifizetett vételárrészleteknek a megfizetett összege lehetőség szerint ne haladja meg a tíz-húsz százalékot, hiszen a beruházó „csődje” esetén elúszhat a pénzünk.
– Melyik bank és általában milyen feltételekkel finanszírozza a beruházást, illetve a mi lakáskölcsönünket?
– Lakáshitelezéssel gyakorlatilag valamennyi kereskedelmi bank foglalkozik, változatos feltételekkel, legtöbbször jelzálog fedezetű kölcsön formájában. Ezekben közös, hogy önerőre minden esetben szükségünk lesz, a bankkölcsön pedig a már fennálló terhek törléséhez szükséges összeget, illetve a vételár utolsó részletét fogja fedezni. A beruházás finanszírozásával kapcsolatban pedig általánosságban elmondható, hogy a finanszírozó bankok a finanszírozott összeg erejéig jelzálogjogot és elidegenítési és terhelési tilalmat alapítanak a telekingatlanra, illetve a felépülő lakóházra. Ezen felül is gyakori biztosíték, hogy a vevők által megfizetett vételár részletek óvadékként a finanszírozó bankhoz kerülnek. Az egyedi finanszírozási feltételek a bank és a beruházó közötti szerződésben kerülnek meghatározásra, ezeket a vevők jellemzően a fentieken túl nem is ismerhetik meg.
– Mi biztosítja számunkra a garanciát arra, hogy később tehermentesítsék a lakásunkat, hiszen sokszor hallunk olyan híreket, hogy a fejlesztő és a beruházást finanszírozó bank pénzügyi vitája miatt a vevők hoppon maradnak, és papíron sem lesznek a lakásuk tulajdonosai?
– Vevőként mindenképpen ragaszkodjunk a per-, teher- és igénymentes tulajdonszerzéshez. Ennek legegyszerűbb biztosítása lehet, ha a vételár utolsó (lehetőleg minél nagyobb) részletét csak azt követően fizetjük meg, ha az ingatlanra bejegyzett terhek törlése megtörtént. Esetleg teljesíthetünk ügyvédi letétbe is, ahonnan az utolsó vételár-részletet csak akkor lehet kifizetni, ha a tehermentesítés megtörtént. Amennyiben ezekre nincs lehetőség, akkor is ragaszkodjunk ahhoz, hogy a finanszírozó bank adjon egy kötelezettségvállalást arra vonatkozóan, hogy ha a vételárat megfizettük, akkor meghatározott időn belül a terhek törléséhez szükséges hozzájárulást meg fogja adni. Ezt is, mint ahogy az eladói kötelezettségeket általában, igyekezzünk kötbérrel biztosítani.
– Ha minden rendben zajlik az építkezés során, és felépül a társasház, akkor hogyan és mikor kerül a földhivatali iratok szerint is a lakás a tulajdonunkba?
– A társasház alapítása és az albetétesítés azt a földhivatali eljárást jelenti, amelynek során az épület felépítését követően az egyes társasházi lakások egyedi helyrajzi számot kapnak, tehát önálló, forgalomképes ingatlanokként kialakításra kerülnek. Ennek a folyamatnak az előfeltétele a jogerős használatba vételi engedély, valamint az erre irányuló kérelem. Maga az albetét földhivatali megnyitása nem feltétlenül jár együtt a vevő adott lakásra vonatkozó tulajdonjogának bejegyzésével. Ennek feltétele ugyanis, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett terheket töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni ezen terhek. Beruházásoknál jellemzően az eladó készíti el a társasházi alapító okiratot, mint egyszemélyes alapító, amelyet ugyanígy, saját hatáskörben tud módosítani is, ez azonban sértheti a vevők érdekeit, így a szerződésben érdemes ezt is korlátozni.
– Ha nem készül el határidőre a lakásunk, hogyan kárpótol minket a beruházó?
– Javasolt a szerződésben a beruházás ütemezéséhez kapcsolódó mérföldköveket dátumszerűen meghatározni, ezek elmulasztása esetére pedig késedelmi kötbért kikötni, melynek szokásos mértéke napi 0.1-0.5%, maximum 10-20 % között alakul. Amennyiben a késedelem jelentős, ragaszkodjunk az elállás lehetőségéhez. Érdemes lehet külön rendelkezni arról is, hogy az eladó által fizetendő kötbért a vételárba beszámíthassuk, így nem kell majd futnunk a pénzünk után. Elállás esetére a foglaló kétszeres összegének, valamint a már esetlegesen megfizetett vételárrészletek eladói visszafizetésére is mindenképpen célszerű határidőt kikötnünk.
– Hogyan és mennyi ideig vállal garanciát a beruházó az esetleges hibákra?
– A garancia a jótállás köznyelvi elnevezése. A kivitelezést végző vállalkozó a hiba bejelentése után tizenöt napon belül köteles a hibát megvizsgálni és a jogosult igényéről nyilatkozni. A javítást, a cserét, illetve a munka újbóli elvégzését pedig úgy kell teljesítenie, hogy az lehetőség szerint a lakóépület, illetőleg a lakás használatát ne akadályozza. Abban az esetben, ha a hiba az épület helytelen használatából ered, akkor ezt a kivitelezőnek kell hitelt érdemlően – például szakértői véleménnyel alátámasztva – igazolnia. Új lakások és lakóépületek esetén a jótállás időtartama az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától számított három év. Ezen felül pedig egyes épületrész tekintetében kötelező alkalmassági időt határoz meg a jogszabály, ezen kötelező alkalmassági idő – az adott épületrésztől függően – 5, illetve 10 év.
– A gyakorlatban hogyan érvényesíthetjük a garanciát vagyis a jótállási jogainkat?
– A jótállási jogokat a lakás (lakóépület) tulajdonosa a kivitelező vállalkozóval szemben érvényesítheti a jótállási jeggyel. A vállalkozó a jótállási jegyet lakásonként külön-külön köteles kiállítani, és azt az átadás-átvételi eljárás során át kell adnia a tulajdonosnak. Ha nem kapjuk meg a jótállási jegyeket, akkor is védve vagyunk a jogszabály által, tehát jótállási jegy nélkül is ugyanúgy érvényesíthetjük a jogainkat. Fontos szempont, hogy a jótállást vállaló félnek kell bizonyítania, hogy a hiba a teljesítés után keletkezett. A beruházó gyakran olyan megoldást választ, hogy a szavatossági jogok kivitelezővel szembeni érvényesítésének lehetőségét átruházza a vevőre, saját felelősségének kizárása mellett. Ebben az esetben azt szükséges mérlegelni, hogy amikor a hiba kiderül, melyik cég ellen lehet eredményesebben fellépni, és ennek fényében elfogadni vagy nem elfogadni az egyes lehetőségeket.
Kövesse a realista.hu hírportált a Facebookon, Instagramon, Linkedinen.
