Így lett a Váci út a gépgyártás bölcsőjéből irodaparadicsom

Iroda 2017-03-21

A realista.hu új sorozatában a budapesti irodai alpiacokat mutatjuk be. Kezdjük is mindjárt a legmenőbbel, vagyis a Váci úttal, amely hatalmas változáson ment keresztül az elmúlt 25 évben. Ha visszamennénk időben a rendszerváltás környékére, akkor egyszerűen nem ismernénk rá a number one alpiacra.

A gépipar aranykora

Budapest közigazgatásai területének csaknem 13%-a, vagyis 68 négyzetkilométernyi terület volt ipari övezet a rendszerváltás idején lakótelepi zárványokkal, amelyek túlnyomó részén ma már nem zajlik ipari tevékenység. Budapest három nagy ipari zónája közül a Váci út az északi körzetbe tartozott, ahol a fővárosból kivezető közlekedési tengelyre felfűzve hosszan nyúltak el az ipari területek. A Váci út volt a hazai ipar egyik fellegvára több mint egy évszázadon keresztül.

A magyar ipar a kiegyezés, azaz 1867 után lendült fel, és pár évtized alatt világszínvonalú termelés folyt a hazai gyárakban. A Váci út jelentőségét jól érzékelteti egy beszédes adat: a Millennium idején, vagyis 1896-ban a főváros legnagyobb gépgyárai közül tíz itt működött közel 10 ezer munkással (pl. csavargyár, hajó- és darugyár, gépgyár, akkumulátorgyár stb.). Az itteni gyáripari agglomeráció 6 kilométer hosszan nyúlt el, miközben mindössze egy pár száz méteres sávot fedett le. Ennek a területnek a helyét foglalják el most az irodaházak.

A rendszerváltás hatása

A rendszerváltást követően leépültek a nagyvállalatok, hiszen elvesztették a szocialista országok (KGST) piacait, a termelés drasztikusan visszaesett. A kibontakozó vadprivatizációs hullám nyilvánvalóan nem segített az üzemeken, hiszen a nyugati konkurencia csak piacot vett, jelentős tőkebevonások nem történtek, az elavult technológia pedig megakadályozta, hogy az üzemek versenyképesek legyenek a szabad piacon. A gyárak mindössze 4-5 év alatt tönkrementek, és a Váci út kiürült az 1990-es évek közepére.

A kedvező városszerkezeti pozíciójú térségekben, így a Váci út mentén is az ingatlanpiaci árak relatíve magasabbak voltak, így azonnal megindult a gazdasági szerkezetváltás, a gyárépületek ledózerolása után impozáns irodaházak nőttek ki a földből, illetve megjelentek a szolgáltatások és a lakófunkciók is. Ma már szinte egyetlen gyárépület sem maradt, pontosabban fogalmazva a régi ipari ingatlanok kis része műemlékként más funkcióval él tovább (pl. Balance Loft, GTC White House).

Tungsram-sztori

A Váci út metamorfózisa szempontjából emblematikus a Tungsram története, amely a magyar ipar egyik világhírű gyára volt. Az Egyesült Villanyossági Rt.-t még 1896-ban alapították, majd a vállalat 1901-ben költözött a Váci úti telephelyére. Szén- és  wolframszálas izzók készítése mellett telefon- és távírókészülékeket, vasúti biztosítóberendezéseket, kisteljesítményű dinamókat és egyéb elektromos alkatrészeket gyártottak. A Tungsram nevet 1912-től alkalmazták, mint márkanevet.

Az 1920-as évek végén egy tűzvészben a gyár jelentős része leégett, de szerencsére az üzemek újjáépítése 1930-31-re már be is fejeződött. 1962-65 között pedig a Váci út-Pintér József utca sarkán felépült a vállalat 11 szintes irodaháza is. A gyár 1984-től vette fel a Tungsram Rt. nevet, 1989-ben a General Electric (GE) megszerezte a többségi tulajdonjogot, a Tungsram pedig szép lassan a múlt részévé vált. A történet pikantériája, hogy a GE éppen a Váci úton, mégpedig a belga Atenor beruházásában épülő Váci Greens irodaparkban alakított ki egy több ezer főt foglalkoztató munkahelyi kampuszt szolgáltató központtal és fejlesztő tevékenységgel.

A legmenőbb alpiac

A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) nyolc alpiacra osztja a budapesti irodapiacot, és ezek közül a Váci út rendelkezik a legjobb statisztikákkal, hiszen itt épül a legtöbb fejlesztés, itt a legnagyobb a tranzakciók volumene, és értelemszerűen itt veszik birtokba a legtöbb új irodát. 2014-es adatok szerint több mint 700 ezer m2-nyi bérelhető terület található az irodafolyosón, vagyis ha jól számolunk, nemsokára a volumen elérheti a bűvös 1 millió m2-t is. A fővárosi modern irodaállomány nagyjából negyede itt található.

A népszerűség okai könnyen meghatározhatók: jó megközelíthetőség és tömegközlekedés, metróvonal, szórakozási, étkezési és bevásárlási szolgáltatások, zöld épületek. Két pláza is működik az irodafolyosón, és persze ott a kék metró, hiszen az újabb generációk számára ez a legfontosabb szempont. Pedig nagy utat járt be az alpiac, és az út még egyáltalán nem ért véget, hiszen számos fejlesztési telek vár arra, hogy beépítsék. Elég ha csak az MNB által megvásárolt volt Reno-udvarra gondolunk, ahol hatalmas beruházási potenciál vár arra, hogy kiaknázzák a lehetőségeit.

Mi épült eddig?

Az 1990-es évek közepére alakult ki Magyarországon a modern irodapiac, az ezredfordulós ingatlanbumm nagy építkezéseket generált a Váci úton is, kiemelkedő ingatlanegyüttes a rossz állapotú MÁV raktárépület helyén 1999-2000-re megépült WestEnd City Center. A kétezres évek második felében volt a fejlesztések legnagyobb felfutása, így például 2009-ben adták át a 38 ezer m2-es Átrium Parkot és a 32 ezer m2-es Capital Square irodaházat. Majd a gazdasági világválság megtépázta ezt az alpiacot is, de még a válság legrosszabb évében is adtak át épületet, hiszen a Green House 2012-ben nyílt meg. Egy-két év múlva pedig a lassú fellendülésből a Váci út is kivette a részét, megnyílt a Vision Towers vagy a Váci Corner.

Csak tavaly több irodaház is átadásra került. A Váci Greens irodaparkban a "B" épület készült el 24.500 m2-nyi irodaterületet kínálva. A 13 ezer m2-es V17 irodaház szintén ebben a lokációban épült fel a Wing fejlesztésében, ahol az E.ON hazai központja működik. Átadták a 26 ezer m2-es Nordic Light irodaházat is, amelyet két fázisban építettek fel. Jelenleg több mint 100 ezer m2 új fejlesztés kivitelezése zajlik és több projekt áll startra készen. A Váci úti folyosó dominanciája tehát egyelőre megkérdőjelezhetetlennek tűnik, ha egy-két évet előre tekintünk.

És mi épül még?

Idén elkészül a Váci Greens irodaparkban a negyedik, 15.500 m2-es „D” épület, és még két irodaház valósulhat meg mintegy 50–55 ezer m2-es beépítési területtel. GTC White House néven egy 22 ezer m2-es irodaház épül a lengyel Globe Trade Centre fejlesztésében, amelyet 2017 végén adnak át. A csaknem százéves Felvonógyár loftos épületét egyesítik egy ultramodern irodaházzal. A Promenade Gardens is épül a Horizon Development fejlesztésében: a bérlők 2018-tól vehetik birtokba a 25 ezer m2-es irodaházat.

A Futureal pedig elkezdte a 12 ezer m2-es Advance Tower irodaház építését, és a projekt folytatódik majd a 8 ezer m2-es második fázissal. Az CPI egy újabb, 6500 m2-es ingatlanja is újjászületik Balance Loft néven 2017 őszére. A legújabb fejlemény pedig az, hogy elindult a HB Reavis nagyszabású beruházása, a 130 ezer m2-es AGORA Budapest: 2023-ig 5 irodaház készül el 11 ezer m2-nyi kiskereskedelmi területtel együtt. Az első épület, az AGORA HUB 2018 végéig készülhet el 34.500 m2-nyi bérbeadható területtel, de még idén az AGORA Tower építése is elkezdődik.

A sorozat részei:

1. Így lett a Váci út a gépgyártás bölcsőjéből irodaparadicsom

2. Ikonikus irodaházak Budapest szívében. Menő irodák a pesti belvárosban

3. Világhírű gyárak romjain épül a budai irodanegyed

4. Pest varázslatos irodavilága: paloták, ikonok és egy vadonatúj városnegyed

5. Körülnéztünk Észak-Buda irodapiacán. Duna-part, hegyvidék, villanegyed

6. Körülnéztünk a Soroksári út és a Hungária Körgyűrű irodapiacán

 

Kövesse a realista.hu hírportált a FacebookonInstagramonLinkedinen.

GALÉRIA KÉPEK

Partnereink