A logisztika Közép-Európa versenylova. Magyarország idén megcélozza a 200 ezer m2-t

Kereskedelmi 2018-02-27

A Cushman & Wakefield adatai szerint Kelet-Közép-Európában rekordmennyiségű ipari ingatlanfejlesztésnek lehettünk a tanúi 2017-ben. A bűvös szám 3,7 millió m2, amelyből 118 ezer m2 a magyar beruházás, vagyis van még hová fejlődnünk. A gazdasági fundamentumok biztatóak, azonban a kivitelezői piac kapacitása véges, a bérleti díjak nőnek, így hiába a hatalmas kereslet, a kínálat csak lassan bővül. Idén azonban akár a 200 ezer m2-nyi területet is elérheti az új fejlesztések volumene Budapesten, hangzott el az ingatlantanácsadó sajtókonferenciáján.

A 2017-ben átadott 3,7 millió négyzetméternyi új ipari állomány Kelet-Közép-Európában mintegy 55%-os növekedést jelent 2007-hez képest, amelynek túlnyomó részét természetesen Lengyelország jegyzi a maga 2,3 millió m2-nyi területével. A rendelkezésre álló összállományt tekintve pedig azért nehéz összehasonlítást végezni, mert Magyarországon egyelőre csak a budapesti és a vonzáskörzetében lévő logisztikai parkokat és city logisztikai helyszíneket tartják számon, míg a vidéki desztinációk kapacitásairól nincsenek egzakt adataink.

Mindenesetre jelenleg 2,043 millió négyzetméternyi ipari ingatlan található a fővárosi körzetben, és talán nagyságrendileg ugyanennyi lehet vidéken a B kategóriás létesítményeket is beleszámítva. Ha a régiós fővárosokat nézzük, akkor Budapest nem áll annyira rosszul, folyamatosan zárkózik fel, de persze van még hová, hiszen Varsóban 3,55 millió m2-nyi, míg Prágában 2,72 millió m2-nyi ipari ingatlanterület áll a bérlők rendelkezésére.

Alig van szabad terület és spekulatív fejlesztés

Budapesten jelenleg rekordalacsony az üresedési ráta, ezzel párhuzamosan stabil kereslet van a modern ingatlanok iránt, azonban a spekulatív fejlesztések meglehetősen gyér számban vannak jelen a piacon. Jelenleg is hivatalosan csak a Wing új beruházásáról tudunk, bár idén várhatóan lesznek még bejelentések, így Halász-Csatári Gábor, a Cushman & Wakefield hazai ipari csapatának vezetője arra számít, hogy 2018-ban az új állomány nagyságrendje elérheti a 200 ezer m2-t is. A BTS beruházások dominanciáját jól jelzi, hogy nemrég a Goodman is bejelentett egy nagyobb üzletet, hiszen az Auchan számára egy 87 ezer m2-es logisztikai centrumot fejleszt.

A kivitelezői kör kapacitása véges, amely az egész régióban problémát jelent, és határt szab a jelentős keresletnek. Ráadásul a bekerülési költség és a bérleti díjak is növekednek, amely még plusz drágítja a piacot, és ezek a szempontok megfontoltabbá teszik a fejlesztőket.

Jelenleg a budapesti állomány csaknem harmadát a Prologis birtokolja, a Goodman 4% körüli részesedéssel bír, bár az Auchan gigaberuházás nyilvánvalóan megdobja majd ezt a számot. A CTP több mint 10%-kal rendelkezik, a BILK csaknem 9%-ot visz, illetve még a Wingnek és a Logicornak van jelentősebb részesedése. Ezek a szereplők alapvetően saját tulajdonban tartják az ingatlanállományt, vagyis a befektetői piacon nagyobb mozgásra egyelőre nincs kilátás, noha az egyes portfóliók tisztítása folyamatos, ezért néhány ingatlan gazdát cserélhet. Mindenesetre a hozamok az elmúlt időszakban 8,75%-ról 8,25%-ra csökkentek, tette hozzá Halász-Csatári Gábor.

4 euró fölött kezdődik a piac

Az üresedési ráta rekordmélységbe zuhant, hiszen most 5% alatt van, de ha az igények szerint jelentősen nőne a spekulatív fejlesztések aránya, akkor nagyjából 10% felé közelíthetne. Ez a nagyságrend sem túl magas, ha azt vesszük, hogy a mostani 4-5%-os kihasználatlansági ráta nagyrészt olyan ingatlanterületeket tartalmaz, amelyeket amúgy is nehéz hatékonyan hasznosítani.

Az éves kereslet tavaly 617 ezer m2-nyi területet érintett, amelynek túlnyomó többsége szerződéshosszabbítás, szembetűnően kicsi a bővülések aránya, amely jelzi, hogy nincs hová bővülni, alig van szabad kapacitás a city logisztikai ingatlanokban, illetve a logisztikai parkokban, hangsúlyozta Halász-Csatári Gábor. Az új bérbeadások és a BTS/előbérlet konstrukciók aránya 20% körül alakult nagyságrendileg.  A city logisztikában 4,5-55 euró/m2/hó árakkal számolhatunk, ugyanez a parkok esetében 4-4,5 euró/m2/hó. A korábbi 3 eurós árakról már szó sincs, bár még a bérlők nehezen emésztik meg az új árakat, amely nyilván a fejlesztőket is óvatosságra inti.

Partnereink