„Budapest szétterül, mint a tehénlepény” – fogalmazott egyszer Erő Zoltán, a város főépítésze, a kompakt város eszményére és annak Budapesten meghiúsult megvalósulására utalva. Pedig a szakértők – építészek, várostervezők, ingatlanfejlesztők, közlekedésmérnökök – körében alapvetően konszenzus van arról, hogy Budapestet is a kompakt városok útjára illene terelni. Ám még sincs olyan erő, ami össze tudná rántani a várost. Körkép belvárossal és agglomerációval, rozsdaövezetekkel és lakóparkokkal.
Erő Zoltán a főépítészi kinevezése után, 2020 februárjában szellemesen megjegyezte, hogy a Budapest-vízióját két szóban is össze tudja foglalni: kompakt város. Aztán szerencsére bővebben is kifejtette, elvégre egy szakmai körökben mintegy 20 éve használt fogalomról van szó, amivel a laikusok viszont csak most ismerkednek. A lényege, hogy az elhagyott ipari területek, átmeneti zónák felélesztésével mentesíteni lehet a várost a további terjeszkedéstől. Az urban sprawl, a város szétfolyása világszerte ismert jelenség az utóbbi évtizedekben. „Kiderült, hogy az állandóan bővülő családi házas lakóövezetekre épülő városfejlesztés, vagyis az amerikai álom kiteljesítése fenntarthatatlan” – magyarázta Erő Zoltán.
Az már más kérdés, hogy mit lehet tenni ellene érdemben, lehet-e tanulni más kárából, hogyan lehet kiküszöbölni a már elkövetett hibákat? Budapest, ha nem is amerikai típusú világváros, mégis nagyon hasonló folyamatokat él át: az elmúlt 30 évben nagyjából két és félmillióan éltek a fővárosban és vonzáskörzetében, csakhogy egészen más arányokban. Háromszázezren költöztek az agglomerációba, és itt válik igazán fontossá a kompakt város eszménye, amennyiben a közlekedés fejlesztése, a szebb vonatok forgalomba állítása csak tüneti kezelés.
A valódi megoldást a kompakt város jelenti, ahol kis távolságban érhetők el a szükséges intézmények, munkahelyek. Láttunk már 15 perces várost, ötperces várost és sétálóvárost is – marketingese válogatja. A lényeg, hogy az alapszolgáltatásokat egy rövid sétával, legfeljebb bicikliúttal elérhessük: iskola, óvoda, közért, gyógyszertár, orvosi rendelő, boltok, éttermek, sportolási lehetőség. Akinek ez adott a közelében, Budapesten is úgy élhet, akár egy faluban. Illetve sokkal könnyebben.
Az ellentétek nem vonzzák egymást
Nem segít a probléma kezelésében a főváros és a kormány ellentéte, igaz, közvetlenül nem is hátráltatja azt. Közvetve viszont igen: más viszi el az energiát, másra terelődik a figyelem, és nem születik meg egységes, vaskézzel betartott fejlesztési irány. A főváros azóta elkészítette az Integrált Településfejlesztési Stratégiát (ITS), ami egyrészt úgy beszél a kompakt városról, hogy ne csak a várostervezők és az építészek értsék, hanem a köznyelv is, másrészt a Budapestet sújtó problémákat nem a felszínen, hanem a gyökerüknél próbálja kezelni.
„Az én megközelítésemben Budapesten három válság van, amelyek ráadásul egymást erősítik: ez a lakhatás, a közlekedés és a zöldfelületek válsága” – fogalmazott tavaly tavasszal Balogh Samu várostervező, Karácsony Gergely főpolgármester kabinetfőnöke, aki a folyamatot is leírta. A lassan megfizethetetlen lakhatás miatt sokan kiköltöznek Budapestről, az agglomeráció nem tudja kezelni a növekvő lélekszámot, zsugorodnak a zöldfelületek, nem egy helyen roskadozik az infrastruktúra, az ingázás és a helyi szolgáltatások hiánya pedig előre nehezen kalkulálható nehézségeket okoznak. Közben a Budapestre „visszaingázók” hatalmas közlekedési terhet jelentenek a városnak, az óriási „közlekedési nyomás” pedig felszámolja a városban a köztereket, csökkennek a zöldfelületek, súlyosbodik a környezeti válság.
Ezt a helyzetet az ingázás kényelmesebbé tétele vagy más tüneti kezelés nem oldja meg. Budapest adottságai szerencsések, a barnamezős területei, a XIX–XX. században kialakult ipartelepek közül sok egészen beékelődik a városba, így ezek átgondolt fejlesztése érdemi lépés lehet a kompakt város kialakításában. A belvárosi és külvárosi részek közé beékelődött egy „rozsdagyűrű”, ahol új városi alközpontokat lehet létrehozni, kisegítve a központhiányos külvárosi-kertvárosi részeket. A barnamezős területek jelentős része már meglévő, jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkezik, és ezek a helyszínek a lakhatás mellett lehetőséget kínálnak a hiányzó intézményi és kereskedelmi funkciók pótlására, illetve munkahelyteremtésre.
Rozsdaövezeti projektek
Ebben a kérdésben akár egyetértést is láthatunk, elvégre a kormány előrukkolt a rozsdaövezeti akciótervvel, ami ha nem is túl gyorsan, de beindult. Egyelőre hat fejlesztés kapott zöld lámpát a Rozsdaövezeti Bizottságtól, a legelső fecske egy teljesen új, városrészléptékű projekt, a volt Láng Gépgyár területe a Váci úton, ahová egymilliárd euró értékű fejlesztést tervez egy cégcsoport. Másodikként a IX. kerületben, a Közvágóhídnál akkor már épülő mini városközpont, a City Pearl kapta meg az akcióterület minősítést.
Majd egyszerre négy projektet jelentettek be: a Budafoki kocsiszínnel szemközt lévő másfél hektáros területen az OTP Tetris Ház projektjének második üteme valósulhat meg; a XI. kerületi Barázda utcában az Elite Park már épülő második és harmadik ütemét minősítették akcióterületté; a X. kerületben szintén egy OTP-fejlesztés, a Somfa Liget kapott engedélyt; végül pedig a Kopaszi-gátnál már javában épülő BudaPart is elnyerte – méltán – az akcióterület minősítést.
A Rozsdaövezeti Bizottság által kijelölt területek legnagyobb előnye, hogy az oda költözők még az 5%-os áfát is visszaigényelhetik, illetve ahol a már zajló beruházásokat minősítették át menet közben akcióterületté, ott visszamenőlegesen nem igényelhető vissza az áfa. Lehetnek határesetek: aki már kifizette a lakása árának egy részét a rendelet hatálybalépéséig, akkor arra az összegre már nem igényelhette vissza az áfát, de a fennmaradó összeg után igen. Aki pedig a rendelet törvényre emelkedése után vásárolt, az értelemszerűen a teljes ár utáni áfát visszaigényelhette.
Ugyanakkor barnamezős övezetet fejleszteni nem egyszerű: problémát jelenthet, ha nagyon erősen szennyezett a terület, mert ilyenkor elképesztő költség a talaj rendbetétele. Előfordultak olyan részek, ahová nem is lehetett lakásokat fejleszteni, kizárólag park jöhetett létre: már külön tudományág van arra, hogy megvizsgálják a talajt, és megállapítsák, milyen növények segítségével lehet megtisztítani.
Tény, hogy egy idő után maga a növény válik veszélyes hulladékká, de számítások szerint a növény gyökerét vagy szárát már könnyebb elvinni, mint az egész talajt. Ugyancsak gondot jelenthetnek a kusza tulajdonviszonyok, sokszor rengeteg részre felparcellázott ipartelepekről van szó, ahol nem is minden esetben ismert a tulajdonos. Végül szintén tetemes költséget jelenthetnek a megmentendő ipari műemlék épületek.
Szerencsés adottságok
Mindezzel együtt Budapest adottságai ebben is szerencsések: a barnamezős területeinek jelentős része állami kézben van, jellemzően vasúti területek, így a három problémából legalább kettő, a szennyezettség és a tulajdonviszonyok kérdése kezelhető. A kormányzati szerepvállalás tehát még az ellenzék szerint is „felpörgeti a barnamezős fejlesztéseket” – Balogh Samu fogalmazott így –, viszont a kabinetfőnök attól tart, hogy magánberuházók jutnak így extra profithoz, akiknek nem érdeke emberléptékű, élhető, közösségi funkciókkal és parkokkal jól ellátott új városrészek tervezése.
Holott a cél valójában közös, mert a szétterülő város, az ingázás nemcsak nagyobb környezetterhelést jelent, hanem másképp ugyan, de egyaránt élhetetlen agglomerációt és Budapestet is. És még sokkal hosszabb úthálózatot, vezetékeket, csöveket, azaz folyamatos karbantartásra ítélt infrastruktúrát is, egy seregnyi probléma kiszervezését a jövőnek. Észszerűbb lenne okosan tervezett, jól szervezett kompakt várost kialakítani, ami viszont a döntéshozókon túl (vagy innen) az egyszerű lakók akaratán és hozzáállásán is múlik.
A cikk az Ingatlan Évkönyv legújabb, 2023-as kiadványában található.