Az intézményi befektetők alapvetően öt eszközosztályban – iroda, szálloda, ipar/logisztika, többlakásos ház és kiskereskedelem – vannak jelen, azonban ezeken belül a megtérülési ráta meglehetősen eltérő volt az utóbbi időszakban. Egyes statisztikák szerint az ipari/logisztikai ingatlanok hozták a legtöbb hozamot az elmúlt egy évben a globális intézményi befektetők számára (több mint 10%), míg az irodaszegmensben szinte alig kimutatható a megtérülés.
Az irodaházak tehát mind a befektetők, mind a bérlők szemszögéből nézve átmeneti válságba kerültek, hiszen globálisan sok munkahelyet zártak be, csökkentek a bérelt területek, a hibrid modell előtérbe került, vagy más megoldásokat kerestek a bérlő cégek. A nagy amerikai technológiai multik is igyekeznek csökkenteni az irodai lábnyomukat, vagyis a korábbi beharangozott munkahely-bővítési programjaikat jegelték. Talán a Google az egyetlen kivétel, amely előre menekül.
Vagyis az irodaházak működését újra kell gondolni, hiszen a korábbi befektetői slágertermék, amely az évtizedekre előre látott bérleti bevételek miatt volt siker, gellert kapott. A bérlők sem akarnak különösebben hosszú távra szerződést kötni vagy hosszabbítani, hiszen olyan hektikusan változik a világunk, hogy azt sem tudjuk, mi lesz fél év múlva, nemhogy öt év múlva.
Egyre rugalmasabb munkakultúrák honosodnak meg, a távmunka ma már alap, a mobilizáció is újabb szinteket dönt, vagyis sok esetben csak időszakosan van szükség irodatérre, ahol össze lehet jönni. Ezzel párhuzamosan a rugalmas irodaterek egyre fontosabb bevételi forrásai lehetnek az irodaházaknak, amelyek a gyorsan változó igényekre jól reagálnak, egyelőre azonban a flex tereknek elenyésző a nagyságrendjük az összterülethez képest.
Úgy tűnik, hogy ezt a tendenciát egyre jobban preferálják az intézményi befektetők is, hiszen a rugalmas irodaterületek pozitív hatást gyakorolhatnak az épületek értékelésére és teljesítményére. 2030-ra az irodák több mint 30 százaléka rugalmas munkatér lesz, ahol a bérlők teljeskörű szolgáltatásokat élvezhetnek majd a cateringtől kezdve a közösségi szolgáltatásokon át egészen a konferenciaközpont lehetőségekig, predesztinálta a jövőt a minap a JLL egyik globális vezetője.
Sőt, a diverzifikáció nem csak az irodaházakon belül valósulhat meg, hanem általában az épületek multifunkcionalitása erősödhet, hiszen a falak között jól megférnek az üzletek, éttermek, edzőközpontok, irodák és lakások. Ez az opció nem csak növeli a bevételi források biztonságát, hanem a nyitva tartást és kihasználtságot is kitolja akár 0-24 óra időtartamra. Ráadásul a sokrétű szolgáltatások plusz élményfaktort jelenthetnek a dolgozóknak, amiért érdemes befáradniuk az irodába.
Az új irodaházak építésénél már egyre inkább törekednek a multifunkcionalitásra, vagyis egyre több szolgáltatás megfér az épületben, miközben az ingatlan sem zárvány az adott városszövetben, hanem annak integráns része, amely folyamatos kommunikációban áll a lakókörnyezetével. Ez persze a menedzsment részéről is kreatívabb gondolkodást igényel, de hát egyébként is a válságban a kreativitás előtérbe kerül.
Fotók: Getty Images
