A Realista ingatlanpiaci szakportál évek óta folyamatosan nyomon kíséri a budapesti irodapiac üresedési rátáját. Az első negyedév végén 12,2%-ot mutatott ez az érték. De ez vajon sok vagy kevés? És mihez képest sok vagy kevés? Megnéztük, hogy a közelmúltban mikor jegyezhettünk fel azonos értékeket.
Szokás szerint a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) negyedéves statisztikáit hívjuk segítségül, hogy a kihasználtsági adatokat elemezhessük. Az idei évben egy teljes negyedév telt el, így egyelőre ezeket az adatokat ismerjük. Az irodapiacon 2022 végén 11,3%-ot regisztráltak a szakemberek, míg az idei első negyedévében az üresedés átlépte a 12%-ot (12,2%). Ez az érték az előző év azonos időszakához képest pedig 2,4 százalékponttal emelkedett. Vagyis lassan, de folyamatosan nő a ráta, és még nem tudjuk, hol fog tetőzni ez a szám.
Persze hol vagyunk még a 2009-ben negatív rekordot jelentő 22%-tól? Az volt a magyar gazdaság egyik mélypontja a rendszerváltás követő években, így nem meglepő a kirívó adat. Ellenben érdemes történelmi perspektívába helyezni a jelenlegi 12%-ot, hogy legyen viszonyítási alapunk. Még ha persze kétszer ugyanabba a folyóba nem is lépünk, ugyanúgy két egyforma adat sem születik ugyanabban a gazdasági-társadalmi közegben.
De mégis, vajon mikor volt 12% a kihasználatlanság a budapesti irodapiacon? Segítünk! 2006-ban 12,8%-ot mért a CBRE, a másik hasonló adatot pedig 2015. negyedik negyedévében regisztrálta a BIEF, amikor 12,1%-ot mutatott az érték. Most nézzük meg, hogy a két adott évben milyen gazdasági folyamatok zajlottak, amelyek alakították ezt a bűvös irodapiaci értéket.
2006 – rekordok az irodapiacon és történelmi pillanatok a politikában
2006 emblematikus év volt, hiszen ismét nyert a baloldal és alakíthatott kormányt, majd jött az őszödi beszéd és az őszi tűntetéssorozat, amely nagyjából meghatározta a politikát négy évre. De lássuk a gazdasági hátteret! Az ezredfordulót követően a gazdaság gyorsan, évente 4 százalék körüli mértékben bővült. Azonban a fogyasztás egyre nagyobb mértékben haladta meg a termelést, a gazdasági teljesítmény adta lehetőségeket.
A 2006-ban megkezdett kormányzati intézkedések a gazdaság növekedési dinamikájának jelentős mértékű lefékeződését hozták magukkal. A lakosság jövedelme 1997-től 2006-ig folyamatosan nőtt, majd jelentős csökkenés vette kezdetét. Ennek hátterében az adó- és járulékrendszert érintő változásokon túl a fogyasztói árak jelentős emelkedése állt.
2006-ban az irodaátadások elérték a 181 ezer négyzetmétert, a budapesti modern irodapiaci állomány 2006 végén 1,729 millió négyzetméter volt. Hol vagyunk még a jelenleg több mint 4 milliós állománytól? 2006-ban megdőlt minden korábbi bérbeadási rekord, hiszen közel negyedmillió négyzetméternyi irodára köttetett szerződés. Az üresedési ráta a 2008 második negyedéve óta mért legalacsonyabb értéket jelentette egyébként.
A szakértők úgy látták: a fejlesztői verseny erősödése azt jelezte, hogy az átmenetinek ítélt negatív gazdasági hatások nem riasztották el a befektetőket a budapesti irodapiactól. Akkor még senki sem tudhatta, hogy az akkori gazdasági döntések és következményeik olyan sérülékennyé tették a magyar gazdaságot, hogy 2008-ban az amerikai ingatlanválság továbbgyűrűzése után padlót fogott.
De mi történt 2015-ben?
2006 nem cseng túl jól a magyar közelmúlt történetében, de vajon mit tudunk 2015-ről, amikor az utolsó negyedévben elérte az üresedés a 12,1%-ot? Itt érdemes megjegyezni még, hogy ez az előző év azonos időszakához képest 4,1 százalékpontos, míg az előző negyedévhez képest 1,4 százalékpontos csökkenést mutatott. Rohamtempóban csökkent a ráta, vagyis 2006-tal ellentétes folyamatos játszódtak le, és felfelé ívelő pályán mozgott a magyar gazdaság és irodapiac.
Azt is hozzá kell tennünk, hogy nem volt nehéz felfelé haladni, hiszen 2012 olyan mélypontja volt az irodapiacnak, amit senki sem kívánhat vissza. Talán a Green House irodaház átadását említhetjük meg abból az évből, majd lassan elkezdődött a reorganizáció, ami 2015-ben már nagy sebességbe kapcsolt. Akkorra már a fejlesztők és a piaci szereplők levonták a korábbi évekből a tapasztalatokat, hiszen Magyarország adottságai és a valós kereslet alapján nem volt igény olyan nagy számú spekulatív irodafejlesztésre, mint ami 2006-2009 között megépült. Nem véletlen, hogy a válság következtében ez a fajta spekulatív fejlesztési tevékenység csaknem megszűnt.
A piaci szereplők a jól prosperáló időszakban is óvatosabb finanszírozói és fejlesztői magatartást tanúsítottak, hiszen nem volt érdekük, hogy újra jelentős túlkínálat jöjjön létre. A kereslet és kínálat elindult az egyensúlyi állapot felé, ami nyilvánvalóan csökkentette a kihasználatlanságot. Az évek óta pozitív GDP-statisztikák a gazdaság fellendülését bizonyították, a kedvező makrogazdasági adatok mellett pozitívabb jövőképet formáltak a vállalatok, mertek hosszabb távra és beruházásokban gondolkodni, ami bővülésekben és új irodák kialakításában is realizálódott. Különösen a globális bérlők aktivitása nőtt meg jellemzően, Budapest szolgáltatóközponti szerepe fokozódott.
Az idei év természetesen nem 2006 és nem 2015, mindenesetre ha a tendenciákat nézzük, akkor a korábbi számadat lehet relevánsabb, hiszen akkor is lejtmenetbe kapcsolt a piac. Most azonban természetesen egészen más gazdasági fundamentumok néznek szembe a kihívásokkal.
Fotó: Getty Images
